[단독]변창흠표 공공자가, '공유형 모기지' 넣는다

[서울=뉴시스]조수정 기자 = 변창흠 국토교통부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제13차 부동산시장 점검 관계장관회의'에 참석하고 있다. 2021.01.15. (공동취재사진) [email protected]

변창흠 국토교통부 장관이 다음달 첫 선을 보이는 공공자가주택에 '공유형 모기지'가 포함될 것으로 보인다.

박근혜 정부 시절 한시 운영된 공유형 모기지는 집값의 70% 이내로 최저 연 1%의 낮은 금리에 주택구입 자금을 대출해 주는 대신 매각시 시세차익의 일부를 공공이 공유하는 방식이다. 다만 전면적 도입은 아니고 신혼부부 등 특정계층을 대상으로 한 주택 공급 방식에 포함될 전망이다.

27일 정부관계부처에 따르면 정부는 다음달 초 서울 도심에 수십만채 규모의 주택을 공급하는 종합대책을 발표할 예정이다. 이번 대책엔 변 장관이 '로또분양'을 막기 위해 학자 시절부터 필요성을 역설해 온 공공자가주택이 처음으로 들어간다.

공공자가주택은 시세보다 저렴한 분양가격으로 주택구입 문턱을 낮추면서 시세차익의 일부는 공공이 환수해 '로또분양'을 막을 대안으로 꼽힌다. 주택을 100% 소유하는 '풀(full) 소유'와 전월세 세입자의 '무소유'의 중간 지점인 '반(半)소유' 개념으로 볼 수 있다.

정부는 이번 공급대책에서 공공자가주택의 하위 유형 중 하나로 '공유형 모기지'를 포함시키는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 토지임대부나 환매조건부, 지분적립형에 이어 새로운 유형을 추가해 서민들의 각자의 여건에 따라 선택할 수 있도록 하겠다는 차원이다.

특히 토지임대부가 '반값' 아파트에 방점을 찍었고, 환매조건부가 시세차익 환수에 무게중심을 뒀다면 공유형 모기지는 두 유형의 장점을 모두 살릴 수 있을 것으로 기대된다.

공유형 모기지는 박근혜 정부 시절인 지난 2013년에서 2015년까지 3년여간 한시 공급됐다. 당시 전용 85㎡ 이하, 시세 6억원 이하 주택에 대해 20년 혹은 30년 만기로 연 1~2%대 저금리로 대출을 했다. 집값의 70%까지 2억원 한도로 지원해 주는 대신 주택 매각시 손해와 이익을 공공과 공유하는 방식이다. 하지만 집값 상승기에는 외면을 받으면 폐지됐다.

현재 분양가격이 3억300만원을 넘는 신혼희망타운에 수익공유 방식이 활용되고 있지만 정부가 이번에 검토하고 있는 유형은 과거의 한계점을 보완해 리모델링을 할 것으로 예상된다. 현재 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 40~50% 수준인 만큼 대출한도를 이보다 늘리거나 대상주택 범위를 확대할 수 있다. 또 연 2~3%대 후반인 주담대 금리보다 금리를 획기적으로 낮추면 변 장관이 강조한 '부담 가능한 주택'(Affordable housing)을 실현할 수단이 될 수 있다.


공공에게 되파는 조건으로 분양하는 환매조건부주택도 종전의 한계점을 다수 보완할 것으로 예상된다. 2007년 경기 군포 부곡지구에 415가구를 공급했다가 90% 미분양이 난 이 주택은 분양가격이 시세의 90% 수준이라 예상보다 비쌌다는 반응이 다수였다. 분양 후 20년간 팔 수 없고 시세차익을 대부분 포기해야 했던 탓에 외면을 받았다.

정부 관계자는 "수요자의 선택권을 넓히면서 드러난 한계점을 보완하고 행정절차 간소화, 등기비용이나 각종 비용절감 등 여러 차원에서 공공자가주택의 개선점을 고민하고 있다"고 말했다.

이번 공급대책에서 공공자가주택의 공급비율이나 유형이 획일적으로 적용되진 않을 것으로 예상된다. 사업성이나 수요자들의 부담능력 등을 종합 고려해 공급비율을 유연하게 적용할 방침이다. 예컨대 영세 토지주가 많은 지역의 예상 분양가격이 15억원이라면 이 지역엔 공공자가주택 공급 비율을 타 지역 대비 높이는 식으로 '부담가능한 주택'을 실현할 수 있다.