[부릿지]"전셋값 급등? 임대차법 때문 아니야"

[부릿지TALK]l임재만 세종대학교 부동산학과 교수

정부가 지난 17일 경남 창원과 경북 경산시, 울산, 대구 등 전국 37곳을 규제지역으로 지정했지만 비규제지역 풍선효과는 계속된다. 전세난과 전셋값 상승도 계속되며 시장은 여전히 혼란스럽다.

풍선효과는 언제까지 계속될까? 전셋값 상승은 언제 멈출까? 전세난은 계속될까?

머니투데이 부동산 유튜브 채널 부릿지가 올해 주택 시장을 진단 및 정리하고 내년 시장을 전망해보는 시간을 마련했다.

☞유튜브 채널 부릿지를 보시면 더 많은 정보를 얻으실 수 있습니다.

▶조한송 기자


안녕하세요. 부릿지입니다. 수도권 지역을 중심으로 집값 상승세가 전국으로 확대됐습니다. 그래서 정부는 지난 18일 전주, 파주, 울산, 대구 등 전국 36개 지역을 신규조정대상지역으로 지정을 했는데요. 그만큼 집값 상승이 전국적으로 뜨겁다는 것을 방증합니다. 그래서 부릿지는 현재 부동산 시장을 검점하고 진단해보는 자리를 마련했습니다. 오늘 도움 말씀을 주실 분으로 세종대학교 임재만 교수님이 나와 계십니다. 교수님 안녕하세요.

▶임재만 교수

네. 안녕하세요. 세종대학교 임재만 교수입니다.

1. 광범위한 조정대상지역 지정, 시장 안정화 될까?

▶조한송 기자

지난 18일 어제죠. 신규 조정대상 지역을 시장 예상보다는 많이 지정을 했어요. 전국 36개 지역인데 사실상 제주, 강원도를 빼면 전국이 다 규제지역으로 묶인 셈이거든요. 시장예상보다는 지정 폭이 컸다고 예상을 하는데 정부가 이런 판단을 내린 이유가 뭘까요?

▶임재만 교수

아무래도 정부도 학습효과가 있지 않았나 생각을 합니다. 지금까지 지적을 많이 받았거든요. 그래서 선제적으로 넓게 지정을 했다고 생각해요. 전국적으로 투자등급을 1급, 2급, 3급이 있다고 하면, 웬만한 곳은 이제 막아보자고 생각하는 것 같아요.

▶조한송 기자

웬만큼 투자할 수 있는 곳은 차단해버린 셈인데 그럼에도 제주도나 강원도 등 비규제지역을 찾아서 움직이는 분들이 또 있거든요.

▶임재만 교수

시장의 풍부한 유동성이 부동산으로 흘러들어가는 게 가장 큰 문제인데요. 국토부의 힘으로 해결할 수 있는 문제는 아니라고 생각해요.

선제적으로 한다 하더라도 여전히 비어있는 구멍은 있어요. 규제 받지 않은 지역이 부동산 투기로 가치가 없는 동네가 아니고 그동안 더 좋은 곳이 있었기 때문에 관심에서 밀려났던 거죠. 소위 말하는 소외주였던 건데요. 주식시장에서도 좋은 주식들, 말하자면 시장에서 인기가 있는 주식들이 오르고 나면 소외주로 관심이 가거든요.

▶조한송 기자

어떻게 제도 한계를 극복할 수 있을까요?

▶임재만 교수

지금처럼 부동산으로 (유동성이) 흘러가는 것을 그냥 놔두면 부동산 시장은 계속 뜨거워질 수밖에 없겠죠. 핵심은 부동산으로 풍부한 유동자금이 흘러들어가지 않도록 하는 것인데요. 시장이 계속 뜨거워지니깐 단기적인 대책을 자꾸 생각하는데 사실 단기적인 대책은 일시적인 효과밖에 없다는 게 한계이고요. 호흡이 길어지더라도 장기적으로 부동산에 흘러들어가는 유동성을 차단하고 좀 더 생산적인 영역으로 흘러들어가게 할 수 있는 방법이 무엇일지 고민해 봐야 합니다.

▶조한송 기자

근본적인 원인은 그대로 있는데 규제로 막으려다보니 풍선적인 효과는 그대로다라는 말씀을 하셨습니다.

2. 전세난, 전셋값 폭등은 임대차3법 때문인가?

▶조한송 기자

임대차3법 때문에 전셋값이 폭등하지 않을 것이다라고 예상을 하셨거든요. 그런데 이제 시행 이후에 전셋값이 급등하고 풍선현상이 나타난다고 많이들 분석을 하고 있거든요. 이에 대해선 어떻게 생각할까요?

▶임재만 교수

두 가지 정도를 말씀드리고 싶은데요. 제가 생각했던 임대차보호법과 지금 시행하고 있는 법하고는 다릅니다. 적어도 임대차3법이라고 생각했을 때 전월세 신고제가 필요했는데 전월세 신고제가 법은 통과는 됐으나 시행은 내년 6월1일로 미뤄놨거든요.

▶조한송 기자

네. 지금은 신고된 거만 확인할 수 있으니깐

▶임재만 교수

그러니깐 지금은 확정일자 신고 들어온 것은 전체 전월세 거래량의 한 30% 밖에 안 된다는 말이 있어요. 전월세 신고제로 시장상황에 대한 정보를 파악하지 못하고 있다는 것이 한 가지 문제고요.

또 하나는 기본적으로 임차인의 주거안정을 위해서 계약갱신 청구권과 전월세 인상률 상한제를 도입하는 것이 필요한데요. 지금 도입한 것은 2년 더하기 2년이에요. 어떻게 보면 큰 의미가 없어요.

▶조한송 기자

음. 어떤게 (의미가 없는거죠?)

▶임재만 교수

장기계약은 처음에 임대계약을 결정하고 나면 4년 뒤에 시장 상황에 따라서 임차인에게 유리할 수도 있고, 불리할 수도 있는 거예요. 말하자면 시장이 계속 오르고 있는데 해당 주택의 임차인으로 머무르고 있으면 상대적으로 저렴한 임대료를 내면서 머물고 있지만 계약기간이 끝나면 상대적으로 큰 폭의 상승을 할 수밖에 없는거에요.

떨어지는 경우에는 상대적으로 높은 임대료를 부담하고 있다가 다시 나가야할 때 낮은 보증금으로 옮길 수 있으니깐 굉장히 유리한 측면이 있지만 한편으로 보증금을 돌려받아야 다는 문제가 생기죠. 역전세에 대한 문제가 생길 수 있다는 거죠.

전세시장은 보증금을 돌려받느냐 돌려받지 못하느냐는 문제가 훨씬 더 중요해요. 오래 사느냐 살지 못하느냐는 어쩌면 부차적인 문제일 수도 있었다는 거예요. 주택임대차보호법을 가장 세게 하는 나라를 보면 계약기간이 정해져 있지 않아요. 한 번 들어가면 본인이 나온다고 할 때까지 안 나오는 거죠.

▶조한송 기자

임대인이 요구를 해도요?

▶임재만 교수

아니죠. 그건 아닙니다. 임차인이 자기가 살고 싶을 때까지 살 수 있는데 반대로 임대인에게 정당한 사유가 있다면 퇴거를 요구할 수 있죠. 당연히 사유재산에 임차인이 들어가서 자기 마음대로 산다는 것은 있을 수 없죠.

또 한 가지는 임차인에게는 유리하고, 임대인에게는 불리할 수 있어요. 임대인에게는 임대주택을 계속 유지할만한 인센티브가 필요합니다. 우리가 등록임대제도에서 좀 과도하게 했는데 다른 나라에서 보면 임대소득세를 좀 감면해준다거나 오랫동안 임대주택으로 사용하면 양도소득세나 상속세를 면제해줘요. 이런 방식으로 임대인에게도 인센티브를 제공한다는 이것이 제가 생각하는 나름대로의 이상형입니다.

그런데 우리는 여러 가지 사정상, 정치적인 고려상 2년 더하기 2년만 했어요. 임대인에게도 계약갱신 청구권에 대해서 거절할 수 있는 사유를 주었고요. 좀 어설프게 한거죠.

그 다음에 좀 더 고민했어야하는 문제가 이것을 전국적으로 시행할 것이냐. 아니면 지역별로 선별해서 할거냐 인데요. 이런 고민들을 충분히 하지 않았다는 점이 좀 아쉽기도 하고요. 저는 이런 이상형을 두고 현실적으로 어떻게 도입할 것인지에 대해서 고민할 필요가 있었다는 생각이 들고요.

▶임재만 교수

그럼에도 이 임대차보호법이 개정되고 나서 갱신율이 아마도 70% 가까이 되는 것 같고요. 신규로 계약하는 게 한 30% 정도 되는 것 같습니다. 근데 제가 기본적으로 주택임대차보호법이 당분간 전세가격을 올리지 않을거라고 말씀드린 이유는 갱신율이 높아지면 직전 계약에서 5%이상 안 올리니깐 여전이 그 직전 임대료 수준에서 계약이 될 거예요.

신규 계약이 일부 있더라도 그것이 작년보다 또는 재작년보다는 오를 수 있지만 그지난 달에 이 동네 시세가 얼마였느냐 이거에 영향을 받거든요. 그래서 좀 오른 상태에 거래가 되도 시장 전체적으로는 평균이 낮아질 수밖에 없는거죠. 그런 관점에서 보면 시장 평균은 크게 오르지 않고 오히려 떨어질 수 있다고 생각을 한것이에요.

실제 주택임대차보호법이 개정되고 나서 약 4달이 지났는데 서울의 아파트 전세 거래의 평균 가격은 오히려 올해 5, 6, 7월보다 떨어졌어요. 2020년 5, 6, 7월 3달 동안 4억8000 정도였는데 8, 9, 10월까지는 약 4억5000만원에서 4억6000만원, 그리고 11월까지 들어서보니깐 4억7000만원 정도 이렇게 됐었어요. 2018년 하반기 평균 거래가격이 4억3000만원 이었어요. 일부 오르긴 했지만 오래 상반기 가격 수준보다는 떨어졌다는 거죠. 이게 갱신 때문에 나타난 효과예요. 근데 이제 문제는 올해 상반기에 전세 거래량이 평균, 예년에 평균보다 굉장히 많이 늘어났고, 가격도 급격하게 상승했습니다.

▶조한송 기자

지난 상반기에 비해요.

▶임재만 교수

예. 특히 5, 6, 7월 이 3달 동안에 이 부분이 지금 전세시장의 불안에 핵심 원인이라고 생각해요. 왜 그 때 전세거래량이 늘어나면서 가격이 급격하게 상승했나 이 부분을 규명하지 않으면 주택임대차보호법 때문 이라고 이야기하는 것도 사실은 정확한 원인 분석은 아니라고 생각이 듭니다.

▶조한송 기자

원인은 어떻게 생각을 하시는지 늘어난 원인을?

▶임재만 교수

첫 번째는 그 동안에 이뤄졌던 갭투기 중에서 실거주할 목적으로 미리 전세 끼고 살던 사람들이 최근 몇 년 사이에 많이 늘어났거든요. 그 분들이 이제 실 입주할 시기가 됐다. 이게 첫 번째 원인이고요.

두 번째는 전세 수요가 증가한 게 있습니다. 올해 상반기에 주택 매매시장에서 주택 매매가격이 약간 정체가 일어나고, 거래가 줄어들기 시작했죠. 매매시장이 안정되면 전세수요가 증가 합니다.

또 하나는 여러 주택 매매수준을 안정화시키려는 정부의 정책 중에 실거주 요건을 강화한 게 있습니다. 재건축아파트, 양도세 변제 등을 받으려면 실거주를 해야하죠. 청약을 받으려고 하는 수요가 미리 가구를 구성해야하는 문제가 있죠. 여러 가지 이런 것들이 전세수요를 확대시켜 온거죠. 어느 한 가지 이유로만 설명하기에 어려운 것 같습니다.

▶조한송 기자

임대차3법 시행 이전에 이미 전세값이 올라 있었다. 이건 임대차3법 효과만으로 보기는 어렵다고 하셨는데 이전에 앞서 말씀하셨던 것 중에 궁금했던 게 거래평균 가격 말씀하셨어요.

기사를 보면 신규 체결되는 것들은 2억이 오르고, 억 단위가 뛰고 한 실제 사례가 있기도 했잖아요. 런데도 이 평균 가격이 낮아지는 거에 대해서는 어떻게 설명할 수 있을까요?

▶임재만 교수

그러니깐 평균 가격이 낮아지는 거에 대해서는 제가 계산을 해보니깐 4억2000만원~4억3000만원 하던 게 4억6000만원이 됐다고 보면요. 그리고 상반기에 4억8000만원이었으니깐 70% 정도가 갱신을 하면 그 평균 가격이 나와요. 국토부에서도 서울시에 아파트 단지를 샘플로 뽑아서 조사를 해봤더니 약 60% 정도가 갱신을 했다는 이야기가 나왔듯이 조사해보지 않아도 숫자만 봐도 충분히 알 수 있었던 겁니다.

3. 전세값은 어떻게 될까?

▶조한송 기자

그러면 가격이 떨어졌다면 어찌됐든 갱신에 의한 효과가 더 컸다고 보시는거죠. 평균적으로 봤을 때요. 전셋값이 앞으로 어떻게 될거냐 이것도 궁금해하시는데 아까 말씀하시기로는 오히려 더 떨어질거다. 안정이 될거다. 이렇게 보시는 건가요?

▶임재만 교수

상반기에 비해서 하반기에 평균가격이 떨어진 거는 갱신효과 때문에 그런거다 라는 말씀을 드렸고, 지금같은 추세라면 전세가격이 떨어지지 않을거라는 생각이 들어요. 근데 다만 그럼 전세를 높은 가격을 주면서까지 전세로 들어가느냐에 따라서 계속 수요가 생기느냐 생기지 않느냐에 문제일 수 있는데요. 앞에서 잠깐 말씀드렸다시피 수요가 몰리는 그런 지역의 전세가격은 계속 오를 수도 있다라고 생각이 들고요.

전세도 신규주택, 그러니깐 교통이나 교육이나 이런 요건이 좋은 곳에서는 수요가 계속 몰리기 때문에 강남 중고가 전세는 굉장히 많이 오르고 있는 상황인 것 같습니다. 신규 계약에 있어서는요. 이런상황은 우리나라에서 계속 겪어왔는데요. 특별히 역전세난을 겪지 않는 이상 추세는 쉽게 꺾이지 않을 것이라고 생각해요.

4. 민간임대사업자 폐지 수순...부동산 시장에 미칠 영향은?

▶조한송 기자
네. 민간임대에 대해서 여쭤볼게요. 임대사업자 제도가 폐지가 되었잖아요.

▶임재만 교수
사실상 폐기 수준으로 가고 있는 거죠.

▶조한송 기자
영향에 대해 이야기를 해볼 필요가 있는데요. 임대차3법과 함께 임대사업자 제도 관련해서 앞으로 전세 물량이 줄어들면서 가격이 더 오르는 것이 아니냐는 이런 이야기가 있거든요.

▶임재만 교수
임대사업자 등록제도가 집값을 올렸고, 갭투자를 양산을 했다는 비판을 받고 개선해야 하는데 폐지하는 수순으로 가고 있죠. 저는 정말 잘못된 것이라는 생각이 들고요. 이왕 우리가 주택임대차보호법에 의해서 2년 더하기 2년 제도를 시행했다면 장기민간임대주택 시장을 활성화 시키는 방안을 등록제도로서 풀었어야하지 않을까 생각해요.

균형을 맞추면서 장기민간임대주택의 시장을 활성화시킬 수 있는 방안으로 개편을 했으면 임대차주택이 안정될 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 있죠.

지금도 저는 이 폐지수순을 다시 고민을 해서 재활성화, 예를들면 2기 등록제 이렇게 좀 할 필요가 있지 않을까 생각을 합니다.

우리 임차가구가 한 850만~900만 가구 되고요. 공공임대가 한 150만호 정도 되고, 등록임대주택이 150만호 정도 되는데요. 그럼 850만 가구 중에 300만 가구를 빼면 여전히 민간임대주택에 산다는거죠.

공공을 조금 늘려서 민간을 줄여나가는 것은 필요한데 그렇다고 당장 할 수가 없으니 민간주택시장을 인정하고 여기에서 임차인을 보호하면서도 임대인이게도 공정한 수익률은 보전될 수 있도록 하는 정책을 할 수밖에 없어요.

공공임대가 임대주택의 50%를 차지하더라도 누군가는 임차가구의 50%가 민간임대에 남아있다면 우리가 그렇게 해서라도 보호를 할 수밖에 없는거죠.

▶조한송 기자
그러면 연결해서 여쭤보면 이 전세난을 해결할 수 방법으로 그런 제도를 개편해서

▶임재만 교수
그렇죠. 이제 장기적으로는 공공임대의 제고가 조금 늘어날 필요가 있습니다. 임대차보호법이 있지만 이 문제를 해결하려면 민간의 임대주택을 공공이 대체해야 한다는 거죠. 재고를 늘린다는 것이 단순히 작은집, 싼 집만 있는 것이 아니라 전세를 대체할 수 있는 그런 공공임대가 필요로 해요.

그게 이재명 도지사가 이야기하는 기본주택이라든가 문재인 대통령이 이야기 하는 평생주택일 텐데요. 중산층도 들어갈 수 있는 임대주택을 지어야 해요. 대부분 다른 나라에서도 주거취약계층만 들어가는 공공임대주택을 지었다가 실패했거든요. 우리도 사실 겪고 있는 문제죠. 그래서 계층 혼합형, 소득분위를 조금 더 폭넓게 해서 들어갈 수 있는 그런 공공임대주택을 확보하면서 또 하나는 전세를 대체할 수 있는 방안이 무엇인가도 함께 고민해야할 문제인데 우리나라에서는 조금 어려운 문제이기도 하죠.

출연 임재만 세종대학교 교수, 조한송 기자
촬영 김진석PD
편집 김윤희 PD
디자인 신선용 디자이너