김대형 리츠협회장 / 사진=홍봉진기자 honggga@커피 한잔 값으로 투자할 수 있는 대상은 오피스 빌딩부터 병원, 물류창고, 공항, 터미털, 통신탑 등 무궁무진하다. 리츠는 커피 한잔 값으로 모은 수천억원의 투자금을 부동산에 투자하고 수익을 배당으로 돌려준다.
국내에 리츠가 도입된 시기는 2001년 7월. 내년이면 리츠가 스무살이 된다. 그간 국내 리츠 자산 규모는 58조원을 넘어섰다. 이중 상장된 리츠는 총 12개, 시가총액은 3조1500억원에 불과하다. 코스피 전체 시가총액(1581조)의 0.2% 규모다. 싱가포르(10%) 미국(5.7%) 대비 현저히 적다.
김 회장을 서울 강남구 마스턴투자운용 집무실에서 만나 국내 상장리츠를 활성화해야 하는 이유와 이를 위한 과제에 대해 들어봤다.
▶코스피지수가 3월 말 1480p(포인트)까지 떨어졌다가 최근 2400p 까지 올랐다. 그 사이 급등한 종목이 많았다. 반면 리츠는 배당률로 보면 수익률이 6% 내외다. 그러다보니 시시하게 보이는 거다. 상장 리츠 종목들이 자산을 마스터리스(건물 전체를 특정 임차인이 장기 임대 확정)하다보니 배당 수익이 일정한 채권과 같다. 임대료가 증가해서 배당이 늘어나는 구조가 아니다보니 상대적으로 소외된 경향이 있다. 하지만 성장주에 대한 관심이 진정되면 리츠에 대한 관심이 다시 높아질 것으로 본다. 물류 개발 리츠 등 성장성있는 자산을 편입하는 종목도 올해 하반기부터 점차 늘어나면서 투자자의 갈증을 해소해 줄거다.
-코로나19 여파로 전세계 상장리츠 주가가 곤두박질쳤다. 국내는 해외에 비해 주가 회복률이 낮다.
▶싱가포르 리츠는 한 종목당 시가총액도 6조~7조원에 달한다. 미국엔 시가총액이 140조원에 달하는 상장리츠도 있다. 반면 국내는 12개 리츠의 전체 시가총액이 3조원이다. 1개당 평균 2300억원에 불과한 셈이다. 하루 거래량을 보면 1억원 밖에 안되는 종목도 있다. 거래량이 적다보니 기관이 10억원 어치 리츠 주식을 사고 싶어도 불가능하다. 조금씩 사고 조금씩 팔아야하는 애로사항이 있다. 이 점이 주가 형성에도 영향을 준다. 아직 상장리츠 시장이 초창기다보니 그렇다. 앞으로 국내 상장 리츠도 영속형으로 증자를 통해 조 단위 리츠로 발전시켜야 한다.
-코로나19 여파로 호텔이나 백화점 등 상업용 부동산 투자에 대한 우려가 높아진 것도 국내 상장 리츠의 주가 회복이 더딘 이유로 보인다.
▶막연한 우려일 뿐이다. 리테일(소매시장)이 안 좋은 건 사실이나 배당률은 안정적이다. 더불어 향후에 자산을 매각할 때 차익도 기대할 수 있다. 3분의 2가 배당 이익이라면 나머지 3분의 1은 캐피탈 게인(자산 매각 차익)이다. 자산 매각 차익을 거두기 어렵다는 시각도 있지만 그건 가봐야 아는거다. 투자금을 회수할 때 기존 상업시설을 주거시설로 개발함으로써 가치를 높일 수 있는 여지가 있다. 시장의 우려를 해소하기 위해 애널리스트 등이 주기적으로 부동산의 위치, 임대인 구성 등 자산을 재평가해 공표하는 등의 과정이 필요해 보인다.
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김대형 리츠협회장 / 사진=홍봉진기자 honggga@▶리츠는 부동산펀드와 구조가 거의 비슷하다. 구조는 비슷한데 등록제인 펀드와 달리 리츠는 인가제로 운영돼 상품을 출시하는 데 시간이 오래 걸린다. 금융회사들이 리츠 대신 펀드를 설립하는 쪽으로 기운거다. 세제 혜택도 부동산펀드와 리츠가 거의 유사하다. 부동산펀드와 리츠의 가장 큰 차이 중 하나가 리츠는 상장이 가능하다는거다. 싱가포르는 제도적으로 리츠를 설립하면 전부 상장하도록 돼 있다. 대신 투자자의 배당소득세를 감면해준다. 싱가포르에서 리츠가 발전할 수 있었던 이유다.
지난 1월부터 공모리츠에 5000만원을 한도로 3년간 투자하면 배당소득세를 14%에서 9%로 낮추고 종합과세대상에서도 제외하는 내용의 조세특례제한법이 시행됐다. 하지만 지난 7월 발표된 세법개정안에 따라 연간 금융소득이 2000만원을 넘는 투자자는 이러한 혜택을 받지 못하게 됐다. 리츠를 활성화하기 위해서는 일관성있는 정책지원이 필요하다.
-내년이면 리츠 출시 20년이다. 도약을 위해 필요한 부분이 있다면
▶지금처럼 아파트를 중심으로 한 부동산 투기수요가 건전한 간접투자시장으로 끌어올려면 투자에 대한 유인책이 필요하다. 싱가포르나 미국처럼 우리도 정부가 리츠를 육성해야 한다. 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 배당한다. 일반 기업과 똑같이 보면 안된다. 최소한 상장리츠만이라도 종합계획을 마련해 시장이 커져야 한다.
-상장리츠 활성화하려면 어떻게 해야 하나.
▶우선 많은 상품이 시장에 공급돼야 한다. 싱가포르만 해도 공적 기관에서 부동산을 개발해 자산이 안정화되면 리츠에 판매한다. 국부펀드도 상장리츠에 투자하면서 시장 활성화를 돕는다. 반면 우리나라는 그런 조력자가 없다. 건설사나 대기업이 부동산 자산을 유동화하기 위해 상품을 내놓는 것은 한계가 있다. 상품 공급의 큰 축은 부동산펀드가 돼야 한다. 부동산펀드로 설정된 자산을 리츠가 편입하는 거다. 국내에서 기관이 비주거시설로 조성된 부동산펀드에 투자한 규모가 200조원 가량이다. 이 자산을 리츠가 편입하면 재간접 형식으로 상품을 만들 수 있다. 기관이 투자한 부동산펀드는 안전성이 어느 정도 검증된 우량 자산이다. 상장리츠가 이 자산을 편입하면 개인 투자자에게 신뢰를 얻을 수 있다. 이를 위해서는 재간접리츠를 활성화 하는 데 제약이 되는 제도를 개선해야 한다.
-재간접리츠 활성화에 걸림돌이 있나
▶자본시장법상 공모펀드인 상장지수펀드(ETF)가 재간접리츠를 편입하지 못하도록 돼 있다. 리츠가 사모펀드를 편입하고 이 리츠를 또 공모펀드인 ETF가 편입하면 투자자가 이중수수료를 내야한다는 점 등 때문이다. 하지만 수수료 체계는 얼마든지 조정할 수 있다. 수수료 문제로 재간접리츠 시장 활성화를 저해해선 안된다.
-대기업, 특히 건설사들이 리츠 담당자를 만들고 AMC 설립에 적극적이다. 이유가 뭔가.
▶그간 건설사들은 주로 한국토지주택공사로부터 공공택지를 분양받아 주택을 분양하는 사업 모델을꾸려왔다. 하지만 공공택지 공급은 거의 끝나간다. 건설사도 사업 다변화가 필요한 시점이다. 도심지는 땅값이 비싸니 개발하려면 외부에서 자금을 끌어와야 한다. 자체 자금만으로는 한계가 있으니 리츠를 통해서 개발 사업을 진행하려는 거다. 더불어 물류창고나 오피스 등을 개발하는 데 그치지 말고 직접 운용하자는 수요가 높아졌다. 건설사가 오피스 등을 지어서 보유하고 있다가 리츠에 파는거다. 건설사도 리츠에 일부 투자해서 자금을 운용할 수 있다. 여러모로 리츠를 활용하기 좋은거다. 이 때문에 리츠 시장에 참여하는 선수들이 늘어나면서 경쟁 속도가 점차 빨라지고 있다.
-앞으로 어떤 상장리츠들이 출시될까
▶개발 리츠가 늘어날거다. 현재 리츠는 전체 자산의 30% 내외에서 개발 사업에 투자할 수 있다. 가령 용적률이 500%인 건물을 사서 헐고 800%로 짓는거다. IT 기술이나 자동화 기술을 적용해 건물을 짓는다. 이러한 개발 사업은 마켓 프라이스(시장가격) 대비 원가가 90% 들어간다. 이 10%가 나중에 가격이 떨어지더라도 원금 손실을 막아줄 수 있다. 그렇기 때문에 부동산 시장 경기가 안좋을 때는 개발을 해야한다. 건물을 리모델링해서 새로운 공간을 만들고 임대료를 올리는 방식도 있다. 더불어 해외 우량 부동산자산에 투자하는 상품도 점차 늘어날 것으로 본다.
