조정지역 일시적 2주택자 1년내 팔아야 양도세 '0'

[세법 시행령 개정]다주택자 양도세중과 6월까지 한시유예제… 9억초과 상가주택, 상가에 별도 양도세

세법개정령으로 달라지는 부동산 세제

조정대상지역 내 일시적 1가구 2주택자의 양도소득세 비과세 요건이 강화된다. 기존에는 2년 내 처분하면 됐지만 앞으로 1년 안에 처분해야 한다. 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 팔 때 오는 6월까지만 양도세 중과가 유예된다.

이에 따라 장기 보유 다주택자의 매물이 일부 시장에 나오며 상반기엔 주택가격이 소폭 하락하고 꼬마빌딩 등 수익형부동산이 반사이익을 볼 것이란 전망이 나온다.

세제혜택으로 주택 처분 유도… 소수 지분 공동소유도 주택수 가산

기획재정부는 5일 이 같은 내용의 '2019년 세법개정 후속 시행령'을 발표했다. 이 개정안은 국무회의 등을 거쳐 다음 달 공포·시행된다.

개정안에 따르면 조정대상지역에서 일시적 1가구 2주택자는 1년 안에 기존 집을 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 신규주택에 임차인이 있는 경우에만 전 소유자와 임대차 계약 종료 시까지 기한이 연장된다. 6월말까지 10년 이상 보유한 주택에 한해 다주택자 양도세 중과가 배제된다.

주택임대소득 주택 수 산정 때 공동소유 주택 계산법도 바뀐다. 기존엔 최다지분자의 소유주택으로 계산했지만 앞으로는 소수지분자라도 임대소득이 연간 600만원이상이거나 기준시가 9억원 초과 주택의 지분을 30% 초과 소유하는 경우 주택을 소유한 것으로 본다. 부부가 한 주택을 공동 소유한 경우엔 지분이 더 큰 사람에게, 지분이 같을 때는 부부가 선택한 한 사람에게 소유주택이 가산된다.

양도소득세가 비과세되는 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역 1가구 1주택의 부수토지 범위는 2022년부터 기존 주택 정착면적(건물의 가장 넓은 층의 바닥면적)의 5배에서 3배로 줄어든다.

9억원 초과 겸용주택(상가주택)은 주택과 주택외 부분을 분리해 양도차익·장기보유특별공제를 적용한다. 주택 연면적이 상가 연면적을 초과하는 9억원 초과 상가주택을 보유한 1가구 1주택자는 양도 시 주택처럼 80% 장기보유특별공제가 적용됐으나 앞으로는 상가에 따로 세금이 부과되고, 최대 30%만 장기보유특별공제가 적용된다.

상가주택 모습/사진= 머니투데이DB

조합원 입주권의 일시적 2주택 양도세 특례적용에에는 소송 중인 경우가 추가됐다. 조합원 입주권을 소유한 1세대가 1주택을 취득 한 후 3년내 조합원 입주권을 팔면 양도세가 비과세되는데 3년 적용 예외 사유에 재개발·재건축으로 사업시행자가 매도청구소송을 제기했을 때가 포함된 것.

또 상속받은 1주택이 재개발·재건축 등으로 2주택 이상이 된 경우, 1주택에만 상속주택의 1세대 1주택 양도세 비과세 특례가 적용된다. 공동상속받은 조합원 입주권은 상속지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 한다. 다음 순번은 관리처분계획인가일 현재 해당 주택에 거주했던 사람, 그 다음은 최연장자다.

등록임대 사업자 혜택 축소… 대토보상 양도세 감면율 40% 확대

내년부터 소형(85㎡·6억원 이하) 임대주택을 2가구 이상 임대할 때 세액감면율이 축소된다. 단기민간임대주택은 30%에서 20%로, 장기 일반민간임대주택등은 75%에서 50%로 각각 줄어든다.

조정대상지역 내 등록 임대주택 역시 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택이 부여된다. 주택임대소득 등 세제 혜택을 위한 임대료 상향 요건도 강화된다. 민간임대주택법 개정으로 임대료 증액 상한이 연 5%이하에서 5%이하로 바뀐다. 1년내 임대료를 또 올리는 것이 불가능해진다. 다가구주택도 종합부동산세 합산 배제를 위해선 시군구에 임대주택사업자 등록을 해야 한다.

대토보상 때 양도세 감면율은 기존의 15%에서 40%로 확대된다. 대토보상권을 부동산투자회사(리츠)에 현물 출자할 때는 10%에서 15%로 상향된다.

오는 7월부터는 부동산과다보유법인을 계산할 때 법인이 직접 보유한 것뿐 아니라 간접 보유한 것도 부동산 등 소유비율에 포함한다. 부담부증여의 양도차익을 산정할 때는 양도가액을 기준시가로 할 경우 취득가액도 기준시가로 해야 한다. 재외국민·외국인도 토지·건물 양도시 부동산 등 양도신고 확인서를 내야 한다.

중소기업 종업원이 주택 구입·임차 자금을 저리·무상으로 대여받아 생기는 이익은 기존엔 근로소득으로 봤으나 앞으로는 근로소득으로 보지 않는다. 리모델링 사업 기간이 임대 기간으로 인정된다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "1주택 비과세요건 강화와 다주택자 양도세중과 한시적 유예로 일부 급매물이 거래되고 매수수요가 상반기 중 관망세로 전환해 주택가격이 소폭 하락할 수 있다"면서도 "하반기엔 전세불안(상승)으로 다시 불안정(집값상승)해질 수 있다"고 했다.

이어 "수익형 부동산 시장은 매수 수요가 늘어 서울 주요 '먹자상권' 핵심위치의 빌딩 호가가 오를 가능성이 높지만, 1가구 1주택자의 고가 상가주택은 양도세가 강화돼 개정 전보다 수요가 떨어질 수 있다"고 덧붙였다.