'중국판 분양가상한제' 실패한 이유

도시 외곽에 저렴한 공공주택 대규모 건설했지만 미분양 속출

중국 베이징에서 건설 중인 아파트 단지. /사진=AFP

중국 정부의 부동산 규제 정책이 실패했다. 치솟는 집값을 잡겠다며 구매 제한 등 규제를 강화하는 동시에 저렴한 공공주택을 대규모로 공급했지만, 역효과만 냈다. 도심 집값은 내려가지 않았고, 도시 외곽에 지어진 질 낮은 공공주택은 소비자의 외면을 받았다.

중국이 부동산 시장 규제를 강화한 것은 2016년 하반기부터다. 당시 베이징, 상하이, 선전 등 주요 도시 집값이 무섭게 치솟으면서 정부가 주택구매제한, 대출규제강화 등의 강도 높은 조처를 연달아 내놓았다.

2017년 3월에는 리커창 중국 총리가 전국인민대표대회(전인대) 정부업무보고에서 대도시 부동산 시장에 낀 거품을 걷어내겠다며 공공주택 600만가구 건설 계획을 발표했다. 시장 규제와 함께 주택 공급을 대폭 늘려 치솟는 집값을 잡겠다는 의도였다.

중국 정부는 주택공급 확대를 위해 부동산개발업자에 택지 개발을 맡겼다. 베이징시 미개발 택지의 60%가 이렇게 건설사에 넘어갔다. 다만 당국은 건설사가 개발하는 주택의 70%를 면적 90㎡ 이하로 제한했다. 분양가도 주변 시세보다 최소 20%가량 저렴하게 책정하도록 했다. 대신 매수자가 8년간은 주택을 되팔지 못하도록 했다. 중국식 분양가상한제였던 셈이다.

처음에는 저렴한 가격 매력에 수요가 몰렸다. 초창기 평균 청약경쟁률이 2대1에 달할 정도였다. 하지만 수요는 곧 사라졌다. 싼 만큼 주택 품질이 형편없었고, 위치도 도심에서 멀리 떨어진 지역이 대부분이었기 때문이다. 지하철역도 없어서 출퇴근에 1~2시간씩 걸리는 일이 다반사였다.

중국의 데이터 회사 차이나 인덱스 홀딩스(CIH)에 따르면 중국이 2016년부터 이달 중순까지 공급한 공공주택은 베이징에서만 5만1000가구, 이 가운데 팔린 것은 전체의 46%에 불과하다. 절반이 넘는 가구가 미분양으로 남았다는 얘기다. 이 같은 현상은 비슷한 정책을 시행한 선전, 항저우, 창사 등 주요 대도시 곳곳에서도 똑같이 발생했다.

이는 부동산 개발업자에게도 재앙이었다. 공공주택 개발에 참여한 업체의 약 80%가 미분양 속출로 큰 손해를 볼 처지에 몰렸다. 부동산 부실은 중국 부채위험을 키우는 요소이기도 하다. 이에 대해 블룸버그통신은 12일(현지시간) "심지어 중국조차도 주거 불안 문제를 해결할 수 없었다"고 꼬집었다.