집 모자란 독일… 동독지역에선 남아돈다

서독지역 인구 쏠림, 동독은 공급과잉… 주정부 이전하는 등 대도시권 확장 필요

10월 22일(현지시간) 독일 옛 동독지역 튀링겐주의 도시 줄의 한 초등학교가 학생 수 부족으로 폐교된 뒤 철거되고 있다/사진=AFP

독일에서 집이 모자란 지역과 남아도는 지역이 극명하게 갈리고 있다. 지역별 주택 수요 차이를 고려하지 않은 공급 때문이다. 인구는 옛 서독 지역으로 몰리는데, 집은 비어가는 동독지역에 지어지고 있다.

쥐드도이체자이퉁(SZ)에 따르면 최근 3년간 독일 전역에 주택 28만3000채가 새로 지어졌다. 전체 수요의 80%밖에 채우지 못하는 수준이다. 그런데 이마저도 거주자가 줄고 있는 옛 동독 지역으로 분산되면서, 서독 대도시는 공급이 더욱 부족해졌다.

인구는 서쪽으로 계속 몰리고 있다. 1989년~2014년 사이 옛 동독지역 인구는 1600만 명에서 1200만 명으로 줄어든 반면, 서독 지역은 6000만 명에서 6400만 명으로 늘었다.

그런데 독일경제연구소(IW)에 따르면 올해 독일 401개 도시 중 69곳에 수요보다 50% 더 많은 집이 지어졌다. 이 69곳은 켐니츠, 프랑크푸르트데어오데르, 잘츠기터 등 대부분 옛 동독지역이다.

동독지역은 주택 공급과잉으로 빈집이 늘고 있다. 독일 전체 빈집 170만 채 중 75%가 동독지역에 있다. 이 지역 평균 주택 공실률은 6.1%, 피르마젠스시의 경우 9.1%에 달한다. 집 10곳 중 1곳이 비어있는 셈이다.

반면 뮌헨, 프랑크푸르트, 베를린 등 서독 대도시는 공급 부족 상태다. 서독 지역 평균 공실률은 2.2%, 뮌헨의 경우 0.2%에 불과하다. 이는 집값 상승을 부추기고 있다. 베를린시는 지난 10년간 주택값이 2배 가까이 올라, 내년부터 5년간 임대료를 동결하기로 했다.

문제는 인구 쏠림현상이 2022년까지 지속할 것이란 점이다. IW에 따르면 서독 지역의 늘어나는 수요를 충족시키려면 올해와 내년에 주택 34만 채를 더 지어야 한다. 하지만 현재 대도시에는 주택을 지을 땅이 부족하다.


이 때문에 IW와 독일 부동산컨설팅업체 CBRE는 보다 근본적인 대책이 필요하다고 주장한다. 이들은 연구자료에서 주 정부를 현재 팽창해있는 대도시에서 근처 작은 도시로 옮기고, 대중교통 접근 영역을 확대해 도시권 자체를 넓혀야 한다고 설명했다. 또 한편으론 대학을 동독지역 등의 쇠퇴도시로 옮겨 젊은 인구를 유인하고, 이를 통해 전체적인 인구 분산을 유도할 필요가 있다고도 분석했다.