정비구역 일몰제의 법적 요건과 대응 방안

최근 ‘정비구역 일몰제’에 따라 상당수의 정비구역이 해제라는 된서리를 맞고 있다. 관련 보도에 따르면 서울시에서만 2012. 1. ‘뉴타운‧재개발 수습방안’을 시행하면서 정비구역 683개 구역 중 393개 구역을 해제한 것으로 알려져 있다. 정비구역 해제가 증가하면서 정비구역의 존치를 원하는 주민들과 해제를 원하는 주민 사이의 갈등 역시 심화되고 있는 것으로 보인다. 이 같은 정비구역 해제는 어떠한 경우에 가능하며, 해제를 반대하는 주민들의 법적 대응 방안은 무엇인지 살펴보자.

권재호 변호사/사진제공=법무법인 센트로

▶도정법 제20조에 따른 정비구역의 해제 사유
도정법 제20조 제1항은 ① 3년간 정비구역 미지정(제1호), ② 조합사업방식의 경우 정비구역으로 지정‧고시일부터 2년간 추진위원회 승인 미신청(제2호 가목), ③ 추진위원회 미구성 시 3년간 조합설립인가 미신청(제2호 나목), ④ 추진위원회 승인일부터 2년간 조합설립인가 미신청(제2호 다목), ⑤ 조합설립인가일부터 3년간 사업시행인가 미신청(제2호 라목), ⑥ 토지등소유자 방식의 경우 정비구역으로 지정‧고시일부터 5년간 사업시행인가 미신청(제3호) 시, 각각 정비구역의 지정권자로 하여금 정비구역을 반드시 '해제'하도록 규정하고 있다. 법문의 규정 형식상 ①~⑥ 사유 중 어느 하나에 해당되면, 지정권자는 반드시 정비구역을 해제하여야 한다.

다만 위 사유에도 불구하고, 정비구역의 지정권자는 정비구역의 토지등 소유자가 30% 이상 동의로 연장을 요청하거나(제6항 제1호), 정비구역의 존치가 필요하다고 인정할 경우(제6항 제2호), 그 기간을 2년 연장하여 정비구역을 해제하지 않을 수도 있다. 그러나 법문의 형식 상 지정권자가 반드시 연장 요청에 따라야 한다고 보기는 어렵다. 최근 모 구역의 경우 서울시가 위 연장요청을 거부하였음을 이유로 제기한 일몰제연장거부처분 취소소송에서, 대법원에서 심리불속행으로 패소 확정된 사례가 있다.

▶ 도정법 제21조에 따른 정비구역의 직권해제 사유
도정법 제21조 제1항은 정비구역의 직권해제 사유로 ① 정비사업의 시행으로 토지등 소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우(제1호), ② 정비구역등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우(제2호), ③ 토지등 소유자의 30% 이상이 해제를 요청하는 경우(제3호) 중 어느 하나에 해당이 되면 정비구역을 해제할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 제1,2호의 구체적인 기준은 시‧도조례로 위임하고 있다. 서울시에서도 정비조례 제14조를 통해 위 직권해제의 기준을 구체화 하고 있다.

▶서울시 조례 제14조 제3항 제5호의 경우
서울시 조례 제14조 제3항 제5호는 '도시계획위원회에서 구역지정 이후 여건변화에 따라 해당구역 및 주변지역의 역사‧문화적 가치 보전이 필요하다고 인정하는 경우'를 '정비구역등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우'의 기준으로 정하고 있다. 그러나 시‧도조례는 법령의 위임의 범위에 어긋나지 않게 기준을 설정하여야 할 것이다. 위 서울시 조례 제14조 제3항 제5호는 모법의 위임 범위 내에 포함되어 있다고 보기 어려워 무효로 해석될 가능성이 높을 것으로 예상된다. 최근 서울행정법원 및 서울고등법원 역시 위 조례 제14조 제3항 제5호 규정을 위임범위를 일탈한 조례로서 무효라고 판시하였다. 위 사건은 현재 대법원에 계류되어 있는 바 향후 귀추가 주목된다. /도움글 권재호 법무법인 센트로 변호사