줄줄이 재건축 연한 '상계주공', 기존 용적률이 속도 좌우

상계주공 11월부터 재건축 연한…용적률 최저 수준 5단지 만 안전진단 신청

서울 노원구 소재 상계주공 대단지가 다음달부터 법정 재건축 연한(30년)을 채운다. 상계주공 일부 보유자들은 정부의 '8·2 부동산 대책' 시행 이후에도 창동차량기지 이전 등 일대 발전 호재와 재건축 연한을 맞는 여건 등으로 집값 상승 기대를 갖는 모습이다.

전문가들은 총 3만2000가구 규모인 상계주공 각 단지마다 용적률(대지 면적 대비 건축물 바닥 면적의 합)이 크게 다른 것에 주목한다. 이는 단지별 재건축 사업성을 달라지게 만드는 배경이 된다. 용적률이 낮으면 재건축시 가구수를 늘려 일반분양을 많이 할 수 있지만 반대는 늘릴 수 있는 가구수가 제한되기 때문. 결국 낮은 용적률은 재건축 추진에 힘을 실어주는 요인이 된다.

5일 서울시 노원구청에 따르면 상계주공 2·3·5단지 총 5082가구가 11월 재건축 연한을 채우면서 안전진단이 가능해 지며, 5단지는 안전진단을 위한 신청서를 제출한 상태다.

이후 연한을 맞는 시점은 △2018년 5월(1·4·6단지) △2018년 7월(7·8·15단지) △2018년 9월(10·11·16단지) △2018년 10월(9·12단지) △2019년 4월(13·14단지) 등이다. 8단지는 10여년 전 주민들이 안전에 대한 우려를 크게 제기하면서 예외적으로 안전 진단을 거쳐 재건축 필요성을 인정 받았고, 내년 초 재건축 공사에 착공할 전망이다.

정비업계는 다음달 연한을 맞는 단지들 중에서 5단지만 안전진단을 신청한 것은 현재 용적률이 크게 낮아 일반가구 수를 늘리는 여력이 비교적 크기 때문으로 본다. 이 단지는 제 2종 일반주거지역에 위치한 단지로, 용적률이 90%(법적 상한 250% 적용) 안팎에 불과하다. 나머지 단지들은 대체로 제 3종 일반주거지역(법적 상한 300% 적용)에 있다.

정비업계는 제 3종일반주거지역에서 재건축시 통상 용적률이 '180% 이하'가 돼야 사업성이 있다고 본다. 노원구청에 따르면 2종과 3종일반주거지역이 섞여 있는 14단지는 3종일반주거지역 내 아파트 동들의 용적률이 146.76% 수준으로 상당히 낮다. 이 밖에도 상계주공에서 제 3종일반주거지역 기준(임대 아파트 단지인 15단지 제외) 용적률이 낮은 곳은 2단지(170.88%), 11단지(173.49%), 1단지(176.83%) 등이다. 이들 단지들은 경계선보다 용적률이 낮아 사업 추진 여건이 비교적 양호한 셈이다.

다만 서울 동북권의 외곽이라는 상계주공의 입지 조건 및 '조합원 지위 양도 금지'와 같은 재건축 규제 등은 추진에 부담을 안기는 요인으로 거론된다. 용적률이 높아 재건축 사업의 원활하고 빠른 추진이 어려울 것으로 전망되는 단지들도 있다. 일부 단지들의 경우 용적률이 200%를 웃도는 사례도 있다.


정비업계 전문가는 "통상 용적률이 180%를 넘으면 사업성이 부족할 것으로 여겨지고, 200%를 웃돌면 재건축이 쉽지 않은 여건이 된다"며 "용적률이 높아 주민들의 재건축 분담금이 과도할 것으로 예상되면 추진은 실질적으로 어렵다"고 설명했다