대치동 학원강사 출신 재테크 전문가 "현금자산 늘려라"

[2017 부동산, 숨은 고수에게 듣는다]<2>심재환 에이플러스에셋 강남본부 팀장

심재환 에이플러스에셋 강남본부 팀장. / 사진=송학주 기자

"가치투자는 주식투자에서만 통용되는 말이 아닙니다. 부동산 역시 침체기 때 '내재가치'가 높은 아파트나 토지를 사서 '안전마진'을 남길 수 있어야 해요. 3년 내 그 기회가 찾아올 것으로 보이는 만큼 현재는 최대한 '총알'(현금)을 준비해야 합니다."

국내 최대규모 독립법인대리점(GA) 에이플러스에셋에서 강남본부 팀장을 맡은 심재환 팀장(40)은 올해 부동산시장 전망을 묻는 말에 이같이 답하며 '위기는 곧 기회'임을 명심하라고 강조했다.

그는 "과잉공급, 저성장 시대 진입, 브렉시트, 도널드 트럼프 미국 대통령 당선, 보호무역, 금리인상 등 국내외 상황이 모두 부동산값 하락의 요인들"이라며 "조만간 침체기에 접어들 수 있는 만큼 그때를 준비해야 한다"고 조언했다.

심 팀장은 원래 서울 대치동 학원가에서 유명한 수학강사였다. 경영학을 전공한 그는 대학 시절 과외하던 경험을 발판삼아 졸업 후 7년여간 강사로 활약했다.

그는 "과외로 손쉽게 돈을 벌다 보니 자연스럽게 학원계에 발을 붙였다"며 "한 달에 1000만원씩 버는 것은 예사였다. 수중에 돈이 많다 보니 자연스럽게 학원이 비는 오전 시간을 이용해 본격적으로 주식에 투자하기 시작한 것도 이때"라고 회생했다.

원래 대학 시절 한 증권사가 주최한 모의투자대회에서 대상을 받을 정도로 재테크에 남다른 재능이 있었다고 한다. 하지만 강사를 접고 본격적으로 전문투자자 길로 나선 2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 그동안 모아둔 돈을 모두 날리고 투자용으로 산 오피스텔까지 처분하는 등 한마디로 '알거지'가 됐다.

그는 "학원을 그만둘 때만 해도 증권투자대회에서 3년 연속 우승하는 등 자만심이 넘쳐 있었다"며 "쫄딱 망해 보니 이후부터는 안정적인 투자를 선호하게 됐다"고 털어놨다.


심 팀장은 안정적인 부동산 투자로 '가치투자'를 단연 첫손에 꼽았다. 워런 버핏이나 벤저민 그레이엄을 비롯한 전설적인 가치투자자들이 항상 내재가치보다 훨씬 싸게 주식을 매입해서 '안전마진'(매매가-내재가치)을 넉넉하게 챙겼다는 것이다.

그는 "쉽게 말해 100원짜리 물건을 50원에 사는 것으로, 부동산 가격이 원래 내재가치보다 낮게 거래되는 것을 사뒀다가 시세가 내재가치에 수렴하는 것을 기다려 처분하는 방식"이라며 "일시적인 시장 상황을 보는 것이 아니라 장기간에 걸쳐 입지와 개발 가능성 등을 분석하고 적절한 내재가치를 파악해야 한다"고 조언했다.

매수하고 싶은 아파트나 부동산 가격이 일시적으로 하락할 때를 기다렸다가 적극적으로 매수하는 방식이다. 특히 침체기나 조정장세 때 매수우위 시장을 최대한 활용해 안전마진이 가장 높을 때를 기다려야 한다는 것이다.

심 팀장은 "공급과잉, 금리인상 등에 따른 부동산경기 침체가 조만간 발생할 가능성이 높은 만큼 가치투자자에게 마지막 기회가 찾아올 수 있다"며 "입지가 좋은 곳에서 미분양이 대거 발생할 때를 눈여겨보고 있다"고 귀띔했다.