5억 빌라단지를 50억짜리로 변신시킨 투자법

[2017 부동산, 숨은 고수에게 듣는다]<1>이영진 고든리얼티파트너스 대표 "올해 IMF보다 큰 위기올수도"

이영진 고든리얼티파트너스 대표. / 사진=송학주 기자

# 2014년 중순 전북 부안군 변산면의 한 4층짜리 빌라 4동 32가구가 경매에 나왔다. 사업자가 공사 중간에 부도가 나 짓다만 상태였다. 결국 공사대금을 받지 못한 시공업체와 수분양자들이 강제경매를 신청했고 감정가(12억7400만원)의 42%인 5억3689만원에 낙찰됐다.

유치권, 가압류 등 권리관계가 복잡해 낙찰자가 선뜻 나서지 않은 결과다. 낙찰받은 업체는 2015년 해당 건물의 토지(2억9000만원)까지 경매로 낙찰받아 이 빌라의 새 주인이 됐다. 이후 법정소송 등의 절차를 거쳐 유치권을 해소하고 추가 공사를 진행해 지난해 1차 분양(16가구)을 성공리에 마쳤다.

이 빌라를 매입하고 완공하기까지 들어간 비용은 추가 공사비를 포함해 16억5000만원. 1차 분양으로 벌어들인 수익만 24억원. 올 2월 준공을 앞두고 있는 2차 분양(16가구)이 남은 점을 감안하면 2년여의 고생 끝에 50억원에 달하는 큰 돈을 번 셈이다. 투자비를 감안해도 30억원의 차익을 남기게 됐다.

부동산경매 전문가 이영진 고든리얼티파트너스 대표(사진)가 첫 손에 꼽는 지난해 투자 성공사례다. 물론 일반인들이 투자하기에는 위험부담이 컸던 것도 사실이다. 자칫 유치권 등으로 인해 공사비를 떠안을 수 있어서다.

이 대표는 "2~3년여의 철저한 준비 끝에 이룬 성과"라면서 "지난해 수도권을 비롯해 전국 주요 도시에 빌라 공급이 너무 많이 돼 앞으로 경매시장에 나오는 빌라가 봇물을 이룰 것"이라고 내다봤다.

이 대표가 운영하고 있는 회사는 개인별 맞춤형 종합부동산컨설팅업체다. 고객의 자산·소득수준·직장위치·소비형태·가용자금·대출한도 등을 고려한 후 경매·토지·상가·개발 등 부동산 전문가들을 동원해 개인에게 맞는 최적의 물건을 찾아주는 식이다. 2012년 문을 연 이후 현재 150여명에 이르는 고객의 자산관리를 맡고 있다.

부안의 빌라단지 역시 고객의 자산을 투자해 성공시킨 사례다. 최근엔 경기 고양시 덕양구 관산동의 빌라 8가구를 경매를 통해 통째로 사들였다. 이 물건 역시 권리관계가 복잡해 감정가의 절반 수준에 매입할 수 있었다.


그는 "경매는 어디까지나 시세보다 저렴하게 구입하는 데 목적이 있다"며 "지난해 경매낙찰가율이 80%에 이르는 등 투자여건이 좋지 못했지만 언제나 빈틈은 있다"고 설명했다.

올해 시장 전망에 대해선 부정적인 의견을 내놨다. 특히 2003년 이후 단 한 번도 줄지 않았던 40대 가구의 소득이 지난해 3분기 감소한 것에 주목하고 있다. 연령대 중 소득과 소비 규모가 가장 큰 40대 가구의 소득 기반이 급격히 위축됐다는 것은 대한민국 경제의 위기가 가속화되고 있음을 알리는 경고음이라는 것이다.

이 대표는 "가계부채가 심각한 상황에서 소득 감소는 전체 가처분 소득을 크게 줄여 가계지출을 제약할 수 있고 이런 상황에 금리까지 인상되면 1998년 IMF 경제위기때보다 더 큰 위기가 찾아올 것"이라면서 "공격적인 투자는 자제하고 손실을 최소화할 수 있는 전략이 필요하다"고 조언했다.