단독주택, 은행따라 대출도 '천차만별'…현명한 자금조달법은?

[도심 주택 짓기-④]"대출실행 3~4주 전에 여러곳 비교해봐야"

서울의 한 시중은행 대출안내(기사와는 무관).

단독주택 매입을 망설이게 되는 가장 큰 이유 중 하나가 '대출' 문제다. 구옥을 매입해 리모델링까지 하자면 적잖은 자금이 필요한데 단독주택을 담보로 하는 대출은 일반 아파트처럼 그리 녹록지 않기 때문이다.

아파트나 빌라처럼 주택담보대출이 수월할 것이라고 믿고 단독주택을 덜컥 구입했다가는 중도금, 잔금 지급일을 앞두고 자금조달 문제로 골머리를 앓을 가능성이 높다. 충분한 시간을 투자해 꼼꼼히 준비해야 한다.

◇단독주택 담보대출은 아파트와 천지차이…"미리 알아봐야"

A씨는 주택 매입가격의 10%인 계약금과 계약금의 2배 수준으로 합의 하에 책정한 중도금을 모두 지급한 상태에서 잔금날에 맞춰 일부 부족한 자금을 주택담보대출로 충당하기로 했다.

리모델링 후 1~2층에 거주하고 반지층은 세입자를 들여 전세 보증금을 받아 리모델링 비용과 대출 일부를 상환한다는 전략이다. 잔금에 리모델링 비용 외에도 부동산 중개수수료, 취득세, 지방세, 이사비용 등도 염두에 뒀다.

우선 거래실적이 많은 주거래은행인 A은행을 찾았다. 아파트는 LTV(주택담보대출비율)가 매매가의 최대 70%까지 적용되지만 단독주택은 셈법부터 달랐다. 재직증명서와 지난해 근로소득원천징수영수증, 주택매매계약서를 제출한 후 은행과 계약된 감정평가사를 통해 정식 주택감정을 받았다.

3일가량 감정 결과 평가액이 실제 매매가격의 60%에도 못 미쳤다. 여기에 소액임차보증금을 보장해주기 위한 이른바 '방공제'가 방 1개당 3200만원(서울 기준)씩 빠지면 매매가의 20% 남짓한 금액만 대출이 가능하다는 결론이 나왔다.


방공제 대신 서울보증보험의 모기지신용보험(MCI)을 택하더라도 부족하긴 마찬가지였다.

◇은행 선택에 따라 '한도 1억·금리 1%' 달라져

A씨는 고민하다 주택을 소개해 준 부동산에 문의해 B은행을 소개받았다. 보통 20~30년 이상 된 부동산 중개업소는 주거래은행이 있고 매물로 나온 주택의 대출 가능 한도를 사전에 알아봐 둔다는 사실도 알게 됐다.

B은행에서 주변 시세를 감안한 감정은 물론 충분한 소득 증빙을 거쳐 원하는 만큼의 대출을 받을 수 있게 됐다. A은행과 비교하면 대출 가능 금액이 1억원 가까이 차이가 났다. 금리도 새마을금고에 문의했던 것보다 1%가량 낮았다.

◇"주거래은행이 낫다? 여러 은행 비교해봐야"

단독주택 담보대출은 은행이 주택의 감정평가액을 어떤 방식으로, 얼마나 책정해주느냐에 따라 대출 한도가 달라진다. 은행마다, 같은 은행이라도 지점마다 한도가 다르게 나올 수 있다.

주거래은행에서 담보대출을 받는다고 무조건 조건이 더 좋은 것도 아니다. 한 번도 거래가 없었던 은행이라도 급여통장을 옮기거나 새 상품에 가입하면 대출 조건이 더 나아지는 경우도 있다.

세입자가 있는 상태에서 대출을 받으려고 하면 금액이 더 줄어들기 때문에 전세를 끼고 주택을 매입할 때는 계약 만료일을 확인해야 한다. 이밖에 대출 진행시 중도상환수수료, 고정·변동금리 여부, 상환 및 거치기간 등도 스스로의 재정계획에 맞게 조율해야 한다.