임대소득 3년간 비과세…"임대사업자만 좋아졌다"

[임대사업자가 꿈인 나라 '그후 1년']<2>2014년 2월이후 주택임대사업 관련 제도 변화

전셋값 폭등과 전세의 월세전환으로 집 없는 서민들의 고통이 가중되는 가운데 정부는 올해 주택정책 방향을 '민간임대주택 활성화'에 맞췄다.

이를 위해 임대사업자에 대한 각종 혜택을 늘리는 한편 연 2000만원 이하 임대소득에 대해선 비과세 혜택도 주어졌다. 하지만 서민들을 위한 정책은 월세 소득공제 확대 등 미미하다는 지적이다.

국토교통부는 지난 1월 '기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안'을 통해 기존 세제틀 개편과 감면폭 확대 등을 통해 임대사업자에 주는 혜택을 다양하게 마련했다. 주택임대사업자가 이전보다 세금을 덜 내게 되면 그만큼 수익성이 확보돼 임대주택 공급을 늘릴 것이란 계산이다.

취득세는 임대주택 매입시 60㎡(이하 전용면적) 이하는 면제, 60∼85㎡는 10년 이상 장기임대주택 건설시 25% 감면됐지만 8년 장기임대시 건설이나 매입에 관계없이 50% 감면으로 확대됐다.

재산세는 준공공임대의 경우 의무 임대기간을 10년에서 8년으로 단축하고 △40㎡ 이하 면제 △40∼60㎡ 75% 감면 △60∼85㎡ 50% 감면 등의 혜택을 준다.

소득세와 법인세는 앞으로 감면대상을 기준시가 3억원 이하(전체 주택의 91.1%)에서 6억원 이하(전체 98.5%)로 확대한다. 감면폭을 4년 단기임대는 20%에서 30%로, 8년 장기임대는 50%에서 75%로 확대한다. 자기관리 형태의 리츠가 준공공임대(85㎡ 이하)시 임대소득에 대해 법인세를 8년간 100% 감면한다.

@유정수 머니투데이 디자이너.

양도소득세 장기보유특별공제율도 최고 30%에서 최고 40%로 높이고 10년 이상 임대시 건설·매입 모두 공제율을 60%에서 70%로 올려 양도세도 줄여준다. 개인이 장기 임대사업자에게 토지를 팔 경우 세제혜택을 받아 양도세의 10%를 감면받게 된다.


이 밖에도 준공공임대주택을 매입하면 수도권은 1억5000만원, 지방은 7500만원을 연 2.0%의 저리로 대출받을 수 있다. 준공공임대주택 건설시에는 법정 상한까지 용적률이 부여되고 연립·다세대주택을 활용하면 층수제한이 4층에서 5층으로 완화될 수 있도록 했다.

연 임대소득이 2000만원 이하 소규모 임대사업자는 2014년부터 2016년 소득분까지 3년간 임대소득세를 한푼도 내지 않아도 된다. 2017년 이후부터 높아진 필요경비율(45%→60%)과 400만원의 소득공제에다 14%의 낮은 세율로 분리과세를 적용받을 수 있다.

업계 한 관계자는 "지난해 '2·26 주택임대차 선진화방안' 이후 주택 임대사업자가 더 사업하기 좋아졌다"며 "그동안 임대사업자로 등록하지 않아도 아무런 불이익이 없었는데 오히려 합법적으로 세금을 내지 않도록 해주고 있다"고 했다.

이에 따라 한동안 찬밥신세였던 다가구주택이나 빌라(다세대·연립주택) 등의 신축공사가 크게 늘고 있다.

국토부에 따르면 올들어 지난 4월 말까지 전국 다가구(단독 제외)·다세대(연립 포함)주택의 건설 인허가 실적은 총 18만3455가구로 지난해 같은 기간(15만4631가구)에 비해 19%가량 늘었다. 서울의 경우 같은 기간 인허가 물량은 3만5176가구로 전년 대비 35%(9168가구)나 증가했다.

반면 세입자를 위해선 소득공제 대상인 월세를 세액공제(10%)로 전환하고 공제대상을 총 급여액의 7000만원(종전 5000만원) 이하 근로자까지 확대했다. 공제한도도 500만원에서 750만원으로 인상했다.

한 세무전문가는 "정부 정책에 협조하지 않고 개인의 이익만 챙기는 불성실 임대사업자까지 무차별적으로 세금을 깎아주는 정책은 세금만 축내고 임대주택 활성화에는 아무런 도움이 되지 않는다"고 지적했다. 그는 이어 "전·월세 인프라를 구축해야만 주택임대사업자를 제도권으로 끌어들일 수 있고 공평과세가 이뤄진다"고 강조했다.