현재 서울시내에서 추진중이거나 예정인 사업지구의 과반수 이상이 도시계획법상 주거지역 밀도 상한치(용적률 300%)를 초과하는 것으로 나타나서다.
13일 서울시에 따르면 준공 후 15년 이상 지나 리모델링이 가능한 서울시내 아파트는 35만2970가구로, 이 가운데 33.0%에 달하는 10만6480가구가 현행 조례상 주거지역 밀도기준(기준 용적률)을 초과하는 것으로 조사됐다. 리모델링을 통해 증축하거나 가구수를 늘리기 위해선 용적률을 추가로 확보해야 한다.
현행 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상 일반주거지역의 경우 △제1종 200% 이하 △제2종 250% 이하 △제3종 300% 이하 등이며 준주거지역은 500% 이하에서 각 시·도 조례에 따르도록 규정돼 있다.
리모델링도 재건축과 마찬가지로 용적률 완화 등을 통해 늘어난 가구수를 일반분양으로 돌려 주민부담금을 최소화하려는 것이 일반적이다.
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정부가 내놓은 리모델링 관련 주택법 개정안이 환영을 받는 이유도 한정된 땅에 건물을 더 높이 올려(용적률 증가) 사업성을 보장해줘서다. 문제는 용적률을 과도히 높이면 과밀화에 따른 인프라 부족, 교통·주차시설 부족 등 부작용이 예상된다는 점이다.
권영덕 서울연구소 선임연구위원은 "과밀화에 따른 주거환경 악화에 대비한 최소한의 규정을 보다 구체적으로 강화할 필요가 있다"며 "멀티홈(부분임대) 증가에 따른 주차장 추가확보는 물론 인근 도로나 교통환경 등 과밀화에 대비한 계획도 수반돼야 한다"고 지적했다.
서울시의 경우 수직증축과 가구수 증가가 수반되는 리모델링은 시 도시계획위원회를 통과해야 한다. 이에 따라 시는 별도 조례제정 없이 도계위 심의과정에서 리모델링시 도시계획시설의 충족 여부, 주차장 문제, 교통환경 영향 등과 연계해 밀도관리에 나설 방침이다.
반면 리모델링 연한에 해당하면서 기존 용적률이 200% 이하인 서울시내 아파트는 전체 단지수의 36.1%, 총 아파트 가구수의 50.6%에 달하는 28만3564가구로 집계됐다.
이들 단지의 경우 용적률 추가 확보를 통해 수직증축은 물론 별도 증축도 가능하다는 점에서 유리하다. 강남·서초·송파·양천·강동구 일대 저밀도 아파트들이 이에 해당된다.
다만 용적률에 여유가 있더라도 전체 도시계획법상 밀도관리 차원에서 무분별하게 용적률을 완화할 수 없다는 게 시의 입장이다. 시 관계자는 "현행 도시계획법상 택지지구, 아파트지구, 지구단위계획구역 등으로 밀도관리를 하고 있다"며 "도계위 심의과정에서 과도한 용적률 상향은 제한될 것"이라고 말했다.
