서울 대형 오피스 '거래 실종'…2Q 1건 그쳐

물건 부족 영향 중소형 오피스 거래가 대부분, 하반기 거래 증가 전망

서울에서 연면적 3만3000㎡이상 대형(프라임) 오피스 거래가 실종됐다. 매물 상당수가 중소형 규모이다보니 대형 빌딩 거래 자체가 형성되지 않는 게 가장 큰 원인. 그나마 하반기에는 리츠와 펀드의 실적 부담이 가시화되면서 대형 오피스 거래가 다소 늘 것이란 전망이다.

20일 한화63시티와 신영에셋 등에 따르면 올 2분기 거래된 서울 오피스빌딩은 디큐브시티 오피스, 남서울빌딩, 충무로빌딩, 미래에셋증권본사, SC제일은행전산센터, 명동삼윤빌딩, 신일타워, KT&G 분당성남사옥, 보라매옴니타워 등을 비롯해 모두 11건이다. 거래 면적은 15만1863㎡이며 거래금액은 7520억원으로 각각 집계됐다.

이는 1분기보다 건수와 면적은 각각 22%, 27% 늘어난데 비해 금액은 3.3% 증가에 그쳤다. 거래금액 증가율이 건수나 면적 증가율보다 높지 않은 이유는 중소형 오피스 중심으로 거래가 됐기 때문.

실제 2분기 손바뀜이 이뤄진 물건 중 거래금액이 500억원을 넘긴 빌딩은 디큐브시티 오피스, SC제일은행전산센터, 미래에셋증권본사, 신일타워 등 4건에 불과하다. 이중 3만3000㎡ 이상 대형 오피스는 디큐브시티 오피스가 유일하다.

이처럼 대형 오피스 거래가 줄어든 원인은 기본적으로 매물이 부족한데다, 상반기의 경우 리츠나 펀드같은 자산운용사들의 실적 부담이 덜하기 때문이란 게 부동산업계의 분석이다.

매도·매수 주체별로도 법인 거래 비중이 높아 리츠나 펀드의 실적 부담이 적었다는 분석이다. 2분기 거래 건수 중 매도는 법인이 8건으로 가장 큰 비중을 차지했고 매수도 법인이 6건에 달하는 등 법인이 오피스 거래시장을 주도했다. 재무건전성을 위해 사옥을 매각하는 사례와 함께 계열사간 거래가 많아져 법인 비중이 높아졌기 때문이란 분석이다.

신영에셋 관계자는 "대형 오피스와는 달리 중소형 법인, 실사용자, 병원, 개인투자자 등이 매수시장에 속속 진입하면서 중소형 오피스는 바로바로 소화되는 상황"이라고 말했다.


다만 관련업계는 하반기들어선 대형 오피스 거래가 늘어날 것으로 내다봤다. 리츠와 펀드가 실적을 채우기 위해 공격적으로 거래에 나서는데다, 구조조정용 물건이 늘어나고 있어서다.

실제 업계에 따르면 테헤란로 HP빌딩, 강남 토마토빌딩(옛 데이콤빌딩) 등 일부 물건이 메이저 투자자들을 대상으로 지명경쟁 방식의 매각절차가 진행 중이다. 리츠와 펀드가 실적을 채우기 위해 본격적으로 매매에 나서고 있어 거래 건수도 크게 늘어날 것이란 의견도 있다.

현재 제이알자산관리가 충무로타워와 풍림빌딩을 기초 투자자산으로 국토해양부에 리츠 인가 신청을 제출한 것으로 알려졌다. 한 부동산투자자문 관계자는 "최근 경기가 급속히 악화되면서 대형 구조조정 물건이 쏟아지고 있다"며 "이들 물건은 연말이 다가올수록 가격이 떨어지면서 거래가 쉽게 이뤄지는 경향이 있다"고 설명했다.