[MT부동산에세이]부동산투자 패러다임을 바꿔라

　글로벌 금융위기 이후 부동산시장은 침체국면이 장기화되고 시장 트렌드가 급격히 변화하면서 불패신화도 깨지고 있다. 과거에는 부동산시장이 호황과 불황의 단순한 사이클로 변동됐기 때문에 침체되더라도 몇 년만 기다리면 회복된다는 점에서 가장 매력적인 투자대상이었다.

　하지만 현재 부동산시장은 과거와 달리 침체가 장기화되면서 회복될 기미가 보이지 않고 불황에 크게 타격받지 않던 지역과 물건들도 예외없이 침체를 겪고 있다. 결국 성공적인 부동산투자를 위해선 패러다임을 바꿔야 한다.

우선 철저한 투자분석이 선행돼야 한다. 시장이 변했음에도 과거와 같은 행태로 의사결정을 한다면 낭패를 볼 수밖에 없다. 부동산시장을 둘러싼 정치·경제·사회적 환경은 물론 시장 내부도 분석해야 한다. 다양한 분석을 통해 투자타이밍, 투자대상으로서 적격성, 투자금액, 투자관리방법 등을 판단해야 한다. 전문가에게 분석을 맡기는 것도 좋은 방법이다.

　둘째는 부동산의 내재가치를 보고 투자하는 것이다. 과거에는 시장흐름만 보고 가격상승이 예상되면 투자를 했다. 호황일 때는 내재가치가 떨어져도 투자광풍에 휩쓸려 가격이 상승했을지 모르지만 안정기나 침체기에는 가치가 떨어지는 부동산은 홀대를 받을 수밖에 없다.

부동산의 내재가치를 판단하기 위해선 효용, 희소성, 유효수요 등을 살펴봐야 한다. 효용이란 재화가 인간의 필요나 욕구를 만족시킬 수 있느냐를 말하는 것으로, 용도별로 △주거용은 쾌적성 △상업용은 수익성 △공업용은 생산성 등이 대표적이다.

쾌적성과 편의성이 낮은 주택은 효용이 떨어져 가치가 하락한다. 임대수익이 좋은 상가건물이 비싼 것은 수익성이 좋기 때문이다. 희소성이란 현재나 가까운 미래의 공급이 수요에 비해 상대적으로 충분하지 못한 상태를 말한다.

마시는 물은 효용은 높지만 희소성이 없기 때문에 가치가 낮고 오지에 버려진 집은 희소성은 있으나 효용이 없기 때문에 가치가 없다.


　유효수요는 살 의사와 지급능력을 갖춘 수요를 말한다. 유효수요는 가격형성에 중요한 영향을 미친다. 효용과 희소성이 있어도 유효수요가 없으면 시장에서 가격은 형성되지 않는다.

대공황 당시 미국의 집값이 폭락한 원인은 효용과 희소성이 떨어져서가 아니라 유효수요가 줄었기 때문이다. 현재 아파트시장 침체도 희소성과 유효수요가 과거에 비해 줄어든 게 원인이다.

　부동산시장은 불완전경쟁시장이어서 진출·입이 자유롭지 않다. 투자 의사결정도 어렵지만 의사결정이 잘못됐다거나 시장이 악화되더라도 빠져나오기가 쉽지 않다. 부동산투자를 할 때 반드시 '출구전략'을 고려해야 하는 이유다.