"집 왜 안팔리냐고?"…비싼 가격이 '문제'

[긴급점검②]"주택매매 살아나려면 年 3~5% 올라야"

- 한국 집값 연소득 대비 7.7배, 미국·영국 두배…'딜레마'

↑정부가 올들어 잇따라 내놓은 관련 정책을 통해 주택 매매 활성화와 전세난 안정이란 목표를 달성하기 위해서는 집값이 일정 부분 이상 지속적으로 올라줘야 하지만, 현재로선 이 같은 모멘텀을 찾기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다. 사진은 서울 서초구 반포동 일대. ⓒ사진=임성균 기자

"다주택자에 대한 세제지원을 통해 임대주택 공급을 늘려 전세난을 완화시킨다는 정부의 정책이 별다른 실효를 거두지 못하는 이유는 집값이 오를 것이란 기대가 사라졌기 때문입니다."(한 부동산 전문가)

'주택 매매 활성화'와 이를 통한 '전세난 안정'이란 정책목표를 달성하기 위해선 집값이 적당히 올라줘야 한다는 게 부동산 전문가들의 대체적인 시각이다.

매매 활성화란 초과 수요를 전제로 한다는 점에서 필연적으로 집값 상승이 뒤따르고 앞으로 오를 것이란 기대감이 있어야 매수 수요가 생긴다는 것이다.

하지만 국내 집값 수준이 다른 선진국에 비해 현저히 높은 데다 집값이 가파르게 오를 경우 '주택시장 안정'이란 정부의 기본 정책방향과 맞지 않아 미세조정이 필요한 시점이란 지적이다.

권도엽 국토해양부 장관은 이와 관련, 최근 머니투데이와의 인터뷰에서 "물가 상승률 내에서 주택가격 상승률이 유지되면서 거래가 늘어나는 게 정책목표"라고 밝혔다. 연간 3~5% 수준에서 집값이 오르는 게 최적이란 것이다.

크게 어렵지 않을 것처럼 보이는 정책목표지만 부동산시장의 대내·외적 불확실성과 과거 추이를 감안할 때 이 같은 수준을 유지하기는 쉽지 않다는 게 전문가들의 시각이다.

부동산114에 따르면 이명박정부들어 서울의 연간 집값 상승률은 △2008년 -2.22% △2009년 5.54% △2010년 -2.44% △2011년(9월16일까지) -0.65% 등의 추이를 보였다. 2010년에 비해 낙폭이 줄기는 했지만 여전히 약보합세에 머물러 있다.


김선덕 건설산업전략연구소장은 "집값이 떨어지거나 오르지 않을 것으로 전망되는 상황에선 세제 혜택이 매매 활성화에 도움이 되기 힘들다"고 분석했다.

매매 활성화를 위해서는 집값이 일정 수준의 상승률을 유지해야 하지만 현재 집값 수준은 여전히 상당히 높다는 일반의 인식도 정책수단을 제약하는 요인이다. 집값도 결국 시장에서 수급상황에 따라 결정되는 만큼 적정 수준을 규정하기 힘들다. 이 때문에 연소득 대비 주택가격(PIR)을 갖고 상대적인 높낮음을 비교하는 게 보통이다.

KB국민은행의 통계에 따르면 한국의 2009년 기준 PIR는 7.7이다. 약 8년 동안의 연봉을 고스란히 모아야 집 한채를 살 수 있다는 의미다. 이는 미국(4.4·2007년)이나 영국(3.4)은 물론 이웃나라인 일본 5.7(2004년)에 비해서도 상당히 높다.

장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 "보통 연소득의 4배 정도를 적정한 집값으로 본다는 점에서 현재 집값은 소득에 비해 현저히 높은 수준"이라고 말했다.

정부의 한 고위관계자도 "주택시장이 살아나려면 집값이 적당히 올라줘야 하는데 대다수 서민 입장에선 집값이 여전히 높은 상황이라는 게 문제"라고 지적했다. 그는 그럼에도 "인위적인 가격부양책은 현 정부에선 고려치 않고 있다"고 강조했다.