코레일 김흥성 대변인은 "코레일은 국책사업이나 다름없는 용산역세권 개발사업의 최대 출자사로서 전면에 나서라는 여론을 받아들이기로 했다"며 "법을 위반하지 않는 선에서 이 같은 혜택을 드림허브에 주기로 했다"고 설명했다.
↑용산역세권 랜드마크호텔.이번 정상화 방안은 사업 초기부터 땅값을 빌려 납부하는 구조를 사업 후반에 벌어서 갚을 수 있도록 바꿨다는 데 의미가 있다. 초기 자금부담 굴레에서 벗어나 분양이나 자산 선매각 등을 통해 자금이 유입되면 자금 조달 문제를 완벽히 해소할 수 있게 된 것이다.
이번 조치로 더이상 건설사 지급보증에 의존하거나 막대한 금융비용이 투입되는 본 프로젝트파이낸싱(PF)도 필요가 없게 됐다. 그동안 건설사들이 사업 참여를 꺼리는 가장 큰 요인은 지급보증, 분양불 시공계약, 책임준공 확약 등 3가지였다.
하지만 이번 조치로 건설사 추가 지급보증이 필요 없게 됐고 토지대금을 사업 후반으로 조정, 공사비를 토지대금보다 우선 지급받을 수 있는 여건이 확보됐다.
10조원에 달하는 시공물량이 쏟아지면 국내 건설업 회생은 물론 막대한 경기부양효과도 기대된다는 게 코레일의 설명이다. 초대형 프로젝트인 만큼 단일 시공사나 프로젝트 매니저(PM) 대신 오피스빌딩, 오피스텔, 상업시설, 호텔, 백화점 등 개별 건축물마다 책임을 지는 시공사를 선정할 예정이다.
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코레일이 선매입한 랜드마크 빌딩의 시공사는 출자 여부와 상관없이 모든 건설사를 대상으로 9월쯤 입찰을 실시할 예정이다. 나머지 건물은 선매각 계약이 체결되거나 건축공사에 들어가는 내년 말 선정할 것으로 보인다.
싱가포르, 홍콩, 중국 등을 비롯해 글로벌 투자자들을 대상으로 한 해외자금 유치작업도 계속 추진하고 있다. 현재 글로벌 투자자들이 그랜드 컨소시엄을 구성해 용산국제업무지구내 전체 업무 및 상업시설을 일괄매입하는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다.
◇9월중 드림허브 사업자 지정 가능
드림허브는 이번 정상화방안을 통해 코레일에 내야 하는 1조3600억원의 이자가 줄어들고 초기개발자금 조달규모 축소에 따른 금융비용 1800억원이 감소되는 등 1조5400억원 상당의 직접적인 사업비 절감효과가 있다고 설명했다.
코레일의 랜드마크빌딩 선매입으로 유입되는 유동성 1조6640억원을 서부이촌동 주민 보상에 우선적으로 활용하고 4000억원의 유상증자가 이뤄지면 5000억원 이상 여유자금을 확보해 돌발변수에 대응할 수 있다.
드림허브는 이번 조치로 1조5400억원 상당의 사업비가 줄어드는데다 경쟁입찰을 통한 시공사 선정으로 공사비를 절감, 전체 사업비는 30조원에서 2조원 가량 절감된 28조원대로 줄어들 것으로 내다봤다.
이 경우 당초 3.3㎡당 4000만~5000만원 선으로 예상했던 주상복합아파트 분양가를 8~10% 가량(3.3㎡당 500만원) 가량 인하할 수 있는 여지가 발생, 그만큼 분양성을 높일 수 있다는 게 드림허브의 설명이다.
드림허브는 사업부지내 철도시설 이전이 거의 완료됨에 따라 빠른 시일 안에 시설물 철거와 토양오염정화 공사를 시작하고 9월 유상증자 대금으로 남은 토지매매계약을 체결하면 사업시행자로 지정될 수 있을 것으로 기대했다.
용산역세권 개발사업은 총사업비 30조원을 투자해 67조원의 경제효과와 36만명의 고용을 창출하고 연간 외국인 관광객 500만명을 포함해 1억7000만명이 방문하는 대한민국 랜드마크를 건설하는 국가적 프로젝트다.
KTX, 신공항철도, GTX, 신분당선 등 15개 철도노선이 지나고 중국과 일본을 오가는 500톤급 국제여객선이 취항하게 될 교통의 중심지가 된다. 인근 300m 이내에는 용산공원, 한강워터프런트공원, 용산링크, 철도데크공원, 한강예술섬 등 서울의 대표공원 5개가 자리잡는다.
단지내 67개동의 건물 외관에는 세계 최대 LED조명을 설치하고 지하쇼핑몰 천정은 1.3㎞에 걸친 LCD패널로 장식해 뉴욕 타임스퀘어를 능가하는 세계적인 명소가 될 것으로 기대되고 있다.
