현재 아파트 분양사업의 수익 인식은 아파트가 완공돼 분양자에게 인도된 이후에나 가능해 부채비율이 상승하고 수익이 한꺼번에 인식되는 부작용이 우려되고 있다. 이 때문에 건설사들은 주택사업을 줄일 수밖에 없다.
그동안 건설사 자체분양공사의 수익을 인도기준으로 해야 한다는 논거는 △고객이 주요설계구조를 지정하거나 변경할 수 없고 △소유권이 준공 이후 고객에게 이전되고 △미완성공사에 대한 통제와 위험 및 보상이 완공시점에 이전되며 △중도금이 실제 공사 진척율과 일치하지 않는다는 점이었다.
또 건설사의 법적 소유권은 등기부등본상 건설사가 판매, 담보설정, 기타 이득행위 등을 할 수 없기 때문에 형식적인 보호권에 불과한 것이라고 지적했다. 특히 건설사는 건설 활동을 통제하는 것이지 소유권에 지속적으로 관여하거나 통제할 수 없다고 덧붙였다.
미완성공사에 대한 통제·위험·보상도 건설사가 파산할 경우 분양자는 대한주택보증에 대금을 청구하거나 다른 건설사를 통해 완공할 수 있어 통제와 위험이 고객에게 이전돼있다고 주장했다. 특히 분양계약 이후 구매자가 중도금을 1회라도 납부했다면 분양계약을 취소할 수 없는 취소불능 성격을 가져 위험과 보상이 고객에게 계약 이후 이전된 것으로 볼 수 있다고 덧붙였다.
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한 교수는 "중도금 납부 또한 주택공급규칙에 의거 대략 공사 진행에 비례한다고 볼 수 있다"고 말했다.
건설업계는 만약 건설사가 시행하는 아파트 분양사업의 수익인식이 '진행기준'으로 확정된다면 부채비율 증가와 이익 급감에 따른 주택사업 위축은 없을 것으로 기대하고 있다.
참고로 3년간 시공되는 300억 규모의 아파트 공사에 대해 현재처럼 진행기준을 적용하게 되면 매년 100억씩 수익을 인식할 수 있으나 인도기준을 적용하게 되면 아파트가 완성된 후인 3년 후에 300억을 한꺼번에 수익으로 인식해야 한다. 인도전까지 모든 아파트는 건설사의 부채로 잡힌다.
