하지만 지금까지 용산 개발에 자금을 출자한 민간 투자자들의 손실이 엄청난데다 사업지연, 공공자금 부담, 주민 반대 등 걸림돌이 많아 공공개발 성사 여부는 불투명한 상태다.
이에 대해 시장의 반응은 냉담하다. 용산국제업무지구는 총 사업비가 31조원에 달하는 초대형 프로젝트인데다 민간 투자자들이 투입한 사업비 등이 엄청나 서울시 등 공공이 모든 문제를 해결하기엔 역부족이라는 해석이다.
하지만 민간 투자자들의 출자구조가 깨지면 자금구조가 취약한 SH공사, 코레일 등이 막대한 토지대금을 마련하기는 쉽지 않아 사업이 장기표류할 것으로 예상된다. 정부의 공조로 개발사업 노하우가 많은 한국토지주택공사(LH)가 가담하더라도 자금 마련에 어려움을 겪을 것이란 게 관련업계의 지적이다.
어렵게 개발이 이뤄지더라도 외국기업 유치, 상권 활성화 등 유지·관리 면에서 한계가 드러날 수밖에 없다는 지적도 있다. 건국대 심교언 부동산학과 교수는 "용산역세권개발은 SH공사가 시행한 테마복합단지인 가든파이브와는 차원이 다른 대규모 프로젝트"라며 "지구 조성이 성공적으로 끝난다해도 공공사업자는 사후 관리, 운영 등 효율성 면에서 한계에 부딪힐 수밖에 없다"고 말했다.
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공공 주도로 사업방식을 전환하기까지 걸림돌도 많다. 우선 현 사업우선협상권자인 드림허브프로젝트금융투자회사(이하 드림허브PFV)의 손실이 불가피하다는 점이다.
드림허브PFV는 사업권을 확보하지 못할 경우 그동안 남부한 자본금과 토지비 등 총 1조4624억원을 날린다. 토지매매 계약금이 위약금 형식으로 코레일에 넘어가는데다 각종 손해배상 청구소송, 이행보증금 등을 따져보면 투자자들이 건질 수 있는 돈은 거의 없다는 분석이 지배적이다.
드림허브PFV의 한 출자사 관계자는 "기존 투입비용에 기회비용까지 감안해 계산하면 약 3조원의 손실이 불가피하다"며 "서울시가 민간 투자자들을 배제하고 공공으로 사업을 추진한다면 각종 송사에 휘말릴 공산이 크다"고 우려했다.
재산권 행사 지장, 보상 조건 불만 등으로 주민 반대도 극심할 전망이다. 서울시가 서부이촌동을 용산국제업무지구에 편입해 통합 개발하기로 하면서 이 지역의 부동산 거래는 제한된 상태다. 사업이 지연되면 주택 거래 등 재산권 행사를 못하는 기간도 길어진다.
주민들이 당초 드림허브PFV로부터 제안받은 보상조건도 크게 낮아질 수밖에 없다. 드림허브PFV는 5년간 거주할 전셋집 대여, 이사비 등 명목으로 현금 3000만원 지급, 분양금 전액 잔금 납부 등 조건을 제시한 바 있다.
용산국제업무지구 개발사업을 둘러싼 국토부와 서울시의 입장 차이가 큰 것도 문제다. 국토부는 민간 투자자들의 사업 시행을 전제로 꼬여 있는 사안들의 해법을 찾겠다는 입장인 반면, 서울시는 민간 투자자들끼리 합의점을 찾지 못하면 직접 나서서 개발사업을 추진하겠다는 입장이다.
