지구별 공급 가구수는 서울 항동 4500가구(이하 보금자리 3400가구)를 비롯해 ▲인천 구월 6000가구(4300가구) ▲광명 시흥 9만5000가구(2만2000가구) ▲하남 감일 1만2000가구(8400가구) ▲성남 고등 3800가구(2700가구) 등이다.
3차 후보지 중 입지가 뛰어난 곳은 수도권 동남권에 위치한 하남 감일과 성남 고등이 꼽힌다. 하남 감일은 송파구 거여·오륜동에 인접하고 성남 고등은 판교신도시 삼평동 및 성남시 성남동과 가까워 강남 접근성이 좋다.
다만 보금자리 1·2차 우면·세곡·내곡지구보다 강남 접근성이 떨어지고 대형쇼핑시설과 편의시설 이용이 불편하다. 제2외곽순환도로와 인접해 일부 단지는 도로 소음이 우려된다. 한국전력공사 동서울전력소가 지구 내 인접한 것도 약점이다.
성남 고등은 판교보다 강남에 가깝고 인릉산, 상적천, 상적저수지 등이 인접해 있어 자연환경이 쾌적하다. 대왕판교로, 용인~서울간 고속도로, 분당~내곡간 고속도로 등이 지나 도로여건도 양호하다.
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하지만 단지규모가 적고 지하철 이용이 불편하다. 산으로 둘러싸인 지형이어서 학교와 편의시설이 들어서기가 쉽지 않다. 성남공항이 인접해 있어 비행기 이착륙 소음도 우려된다.
서울 항동은 3차 지구 중 유일한 서울권 물량이다. 기존 주택단지 인근으로 기반시설과 초중고 등이 다수 포진해 있다. 하지만 영등포구치소가 항동 보금자리주택지구 인근인 천왕동으로 이전할 예정인 것은 단점이다.
풍부한 녹지공간으로 주거여건은 쾌적하나 편의시설 및 교통여건은 좋은 편이 아니다. 인근에 2차 보금자리 부천 옥계, 시흥 은계와 함께 3차 지구인 광명 시흥이 몰려 있어 공급과잉 우려도 제기되고 있다.
광명 시흥은 3차 보금자리주택 중 가장 큰 규모로 조성된다. 서울지하철 7호선, 고속철도, 서울 외곽순환도로, 제2경인고속도로 등이 가까워 교통 여건이 우수하다. 앞으로 신안산선, 계수대로 등도 개통될 예정이다.
이곳은 신도시급 규모로 개발되는데다 광명역세권 등 개발 사업이 진행 중이어서 생활편의시설, 학군 등 주거환경이 개선될 전망이다. 다만 규모가 커 개발완료까지 시일이 걸리게 되면 입주 후 불편을 감수해야한다.
인천 구월은 서울도심과는 멀지만 인천시청과 거리가 1㎞로 가깝다. 문학·선학(예정)경기장과 연계된 공원개발을 통해 친환경 주거단지로 조성된다. 인천 도심권에 위치해 있는 만큼 교통여건 및 편의시설은 잘 갖춰져 있다. 제2경인고속도로 남동인터체인지 접근 역시 편리해 교통여건도 좋다.
보금자리 3차 지구의 분양가는 시범·2차지구와 마찬가지로 주변시세의 60~70% 선이 될 전망이다. 기존 발표지 중 강남권은 시세의 50%, 하남 미사 등은 70% 수준이었다.
3차 후보지 중 분양가가 가장 높게 예상된 곳은 성남 고등지구다. 부동산 전문가들은 판교신도시와 강남권이 가까운 입지를 고려해 3.3㎡당 950만~1050만원선으로 내다봤다. 하남 감일지구는 위례신도시와 인접해 하남 미사지구보다는 높은 950만~1000만원으로 예상됐다. 이는 현 시세의 70%를 밑도는 수준이다.
함영진 부동산써브 실장은 "성남 고등지구의 경우 성남시 수진동과 야탑동 시세의 70%선은 1100만~1500만원, 하남 감일지구는 인근 거여, 마천동 일대 시세의 70%선은 900만~1300만원 수준"이라며 "입지로 보면 위례신도시와 강남권 보금자리주택보다 분양가가 낮고 하남 미사지구보다는 높을 것"이라고 말했다.
서울 항동과 광명 시흥은 강남권 접근성이 떨어지는 만큼 3.3㎡당 공급가격이 850만~950만원선이 될 것이란 예측이다. 2차 보금자리지구인 부천 옥길, 시흥 은계와 가까워 분양가도 비슷할 것으로 보인다. 현재 구로구 소재 아파트 중 항동 동삼파크 전용 50㎡는 현재 3.3㎡당 900만원, 현대홈타운스위트 전용 85㎡는 3.3㎡당 990만원선이다.
조민이 스피드뱅크 팀장은 "광명 시흥지구의 경우 면적이 넓고 공급물량도 많은데다 시흥과 걸쳐있어 분양가가 낮아질 수 있다"며 "분양가는 3.3㎡당 1000만원을 넘지 않는 수준일 것"이라고 예상했다.
인천 구월지구는 3차 후보지 중 분양가가 가장 저렴한 3.3㎡당 750만~800만원이 될 전망이다.
보금자리주택 시범지구와 위례신도시 등을 거치면서 보금자리주택 청약전략은 특별공급을 어떻게 활용하느냐가 관건으로 떠올랐다. 따라서 특별공급을 받기 위한 자격을 갖추는데 초점을 맞출 필요가 있다.
우선 신혼부부 특별공급은 청약저축 가입 후 6개월이 경과해야 하기 때문에 3차 보금자리주택 사전예약 예상시기가 10~11월인 점을 감안, 청약통장에 가입해야 한다.
생애최초 특별공급은 1순위 요건을 갖췄더라도 선납금이 600만원 이상이어야 하기 때문에 입주자모집공고 전 해당금액을 맞춰야 한다. 만약 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 모두 해당된다면 신혼부부 특별공급이 동일순위 경쟁일 경우 자녀 수가 적어 당첨확률이 희박하다면 생애최초(추첨)를 노려보는 게 낫다.
당첨만을 목적에 둔 수요자라면 전용 84㎡형은 피하는 것이 좋을 것으로 보인다. 시범지구와 위례신도시 보금자리주택 사전예약 때 전용 84㎡에서 가장 높은 경쟁률을 보였기 때문이다. 전용 51~59㎡는 상대적으로 경쟁률이 낮았다.
지금까지 통장이 필요 없었던 3자녀 특별공급도 8월 이후 청약통장이 있어야 신청가능하다. 청약저축 납입자 중 저축총액이 높은 경우 무조건 청약하기보다는 입지 위주로 청약을 해야 한다.