이유야 많지만 보금자리 쇼크에다, 총부채상환비율(DTI) 규제가 상승을 바라는 입장에선 가장 아픈 부분이다. 경험상 부동산시장을 안정화시키는 규제로는 전매제한과 세제 조치가 가장 주효하다. 단기투자를 억제시키고 실현이익을 줄일 수 있어서다. 여기에 주택담보인정비율(LTV)과 함께 DTI 규제는 주택 구입(예정)자로선 치명적이다.
집주인과 마찬가지로 사려는 수요자들의 고민도 이같은 시점에서 시작된다. 비수기로 접어들면서 조정 양상을 띠는 것은 맞지만 과연 다시 내리막을 탈 것인지, 아니면 일시적인 현상에 그칠 것인지 가늠하고 예측하기 쉽지 않아서다. 결론부터 말하면 적어도 현재와 같은 분위기가 내년 1월 이후까지 이어지면 굳이 '더블딥'이란 극한의 표현을 쓰지 않더라도 분명 내림세로 볼 수 있다.
수도권의 경우만 따져보면 2010년 입주 예정물량은 17만1747가구로, 2009년(15만4430가구)보다 11.2%가 많고 2005년 이후 최대치다. 결국 절대 물량만을 감안할 때 입주량 때문에 가격이 불안할 수 있다는 주장은 설득력이 다소 떨어진다.
물론 변수는 있다. 우선 동시다발적인 재개발·재건축에 따른 이주 수요 문제가 있다. 여기에 최근 몇 년동안 공급이 급감한 다가구·다세대주택도 문제가 될 수 있다. 이들은 시장 교란 요인으로 작용하기에 충분하다.
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부동산시장에는 상승압력과 하락압력이 공존한다. 상승 요인으로는 실물경기 회복과 그에 따른 수요 증가, 지방선거 등을 들 수 있다. 반면 하락 요인으로는 단기회복에 따른 후유증과 함께 출구전략을 위한 금리인상 및 속도조절을 위한 규제 가능성 등이 있다. 다만 금리는 조정폭이 0.5~1.0% 정도라면 큰 영향을 주지는 않을 것으로 보인다.
현 시점에서 부동산시장을 진단한다면 굳이 '상승장이냐, 하락장이냐'와 같은 낙관 또는 비관적인 시각보다는 고점을 향한 회복 단계의 과정으로 이해하는 편이 좋다. 심리적으론 '앵커(anchoring) 효과'를 기대할 수 있지만, 지금으로선 판단을 자제하는 게 낫다.
IMF 외환위기를 겪으며 국내 부동산시장은 금융시장의 영향권 속에 있다. 각 개별 부동산상품도 이미 금융화돼 있다. 그만큼 부동산시장은 변동성이 많다. 지난해 글로벌 금융위기를 겪은 이후 이같은 구도가 더욱 공고해 지고 있다. 현상에 흔들리지 말고 근본적인 대처 능력을 키워야 하는 이유다.