은마아파트 대박잔치는 없다?

추가부담금까지 고려할 경우 시세보다 비쌀 수도

수년만에 재건축 사업이 재개된 서울 강남구 대치동 은마아파트에 투자해도 대박 수익률을 기대하기는 어려울 것으로 분석됐다. 현재 3.3㎡당 매매가가 3000만원을 웃도는데다 재건축 추가부담금까지 더하면 인근 아파트 시세와 비슷하거나 오히려 높은 수준이어서 상승 여력이 크지 않다는 것이다.

민간택지 분양가상한제가 유지될 경우 자칫 일반분양 아파트 분양가보다 조합원분 투자비용이 높을 수 있다는 견해도 있다.

15일 머니투데이가 강남구청과 대형건설사, 설계사무소, 부동산컨설팅업체 등에 시뮬레이션한 결과 은마아파트는 기본계획 용적률 210%, 정비계획 용적률(기부채납·디자인 등 인센티브 포함) 270%, 법정상한 용적률 300%를 각각 적용해 1대 1로 재건축할 경우 85∼129㎡(전용 60∼92㎡) 총 5041가구의 건립이 가능하다.

현재 101∼113㎡(전용 76∼84㎡) 총 4424가구인 만큼 재건축을 통해 617가구가 늘어나는 셈이다. 이 물량은 일반분양 및 임대주택(시프트 또는 보금자리주택)으로 배정해야 한다. 조합은 617가구 중 115㎡(전용 85㎡) 257가구를 일반분양하고 85㎡(전용 60㎡) 360가구를 지자체, 국가 등에 매각할 수 있다.

시뮬레이션대로 모든 조합원이 기존주택의 10% 이하(전용면적 기준)로 면적을 넓히는 1대 1 재건축 방식을 적용하고 남는 물량을 115㎡(전용 85㎡) 이하로 일반분양하면 소형의무비율을 적용받지 않는다. 현 시점에 101㎡(전용 76㎡)를 매입하면 115㎡(전용 85㎡)를, 113㎡(전용 84㎡)를 매입하면 129㎡(전용 92㎡)를 각각 새 아파트로 배정받을 수 있다.

이같은 시뮬레이션을 토대로 은마아파트에 투자할 경우 큰 수익을 기대하기는 어려울 것으로 보인다. 101㎡는 현재 시세인 10억2000만∼10억4000만원에 예상 추가부담금 2억∼2억5000만원을 더해 12억∼13억원이 필요하다.

이는 대치동, 도곡동 등 주변 아파트 동일 주택형의 시세와 비슷한 수준이다. 113㎡ 역시 현 시세인 11억8000만∼12억2000만원에 추가부담금을 더할 경우 13억∼14억원이 필요해 주변 시세와 비슷하거나 오히려 더 높은 수준이 된다.


부동산1번지 박원갑 대표는 "은마아파트 매매가는 이미 3.3㎡당 3000만원을 웃도는 만큼 재건축을 재료로 추가 상승할 가능성은 희박하다"며 "재건축 용적률 규제가 완화돼 종전보다 수익성은 개선됐지만 재건축 사업기간, 금융비용 등을 감안할 때 투자 대박을 기대하기는 어렵다"고 말했다.

도시개발컨설팅업체인 이너시티 박순신 대표는 "은마아파트의 현재 가격은 도곡동, 반포, 잠실 등 새 아파트와 비교할 때 부담스러운 수준"이라며 "단지 규모가 워낙 큰데다 재건축 계획이 확정되지 않은 만큼 사업상 변수가 많다는 점도 주의해야 한다"고 설명했다.