거주를 위한 집 장만에 직장인은 일생을 바쳐야 하는 그런 자산이다 보니 절반 이상의 가구가 과중한 대출부채를 지고 있는 상황이다. 더구나 건전한 부채가 아닌 막연한 투자심리로 질러버린 부채잔치 가계부는 펀드수익은 내려가고 물가는 오른 이 가을이 겨울처럼 추울 수밖에 없다.
그러나 감당할 수 없는 대출상황에서 가격변동이 없거나 떨어지는 경우 또는 금리가 오르는 경우는 극단적으로 보험을 해약하거나, 자녀학원비를 줄이거나, 오른 물가에 현 생활비까지 허리띠를 졸라매야 하는 골치 아픈 상황에 몰리게 된다.
김모씨는 지난해 예금, 보너스, 펀드 등의 목돈을 기초로 추가 2억원을 대출받아 5억원짜리 아파트로 집을 넓혔다. 김씨가 연간 투자수익률 5%를 실현하려면 3년 뒤 아파트가 얼마나 올라야 대출을 통한 자산증식의 지렛대 효과를 누릴 수 있을까?
분석을 해보면 가격이 3년 뒤 약 6억9474만원이 돼야 기간투자비용인 취득비용, 총 상환이자(금리 8% 가정), 양도소득세를 회수하고도 대출을 통한 연 5%의 실질수익률, 자산성장을 이룰 수 있다. 그러나 반대로 전반적으로 경기가 침체돼 부동산시장의 불황이 장기화 될 가능성이 있다면 상황은 달라진다. 싸게 내놔도 안 팔리는 경우는 더 심각한 상황이 된다. 여유자금을 이용한 순수투자가 아니라 주거 및 투자의 복합개념으로 과다대출을 받아 집을 산 경우는 심각한 유동성문제를 가져올 뿐만 아니라 오랜 기간 적자 가계 재무구조가 될 가능성이 높기 때문이다.
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자녀 교육을 제외하더라도 원리금을 갚는데 벌써 급여통장이 디스크에 걸려 휘고 있는 실정으로 한숨만 늘어가고 있다. 향후 자녀교육과 기타 재무비용은 아파트값이 폭등하거나 정말 운 좋게 복권에 당첨되지 않는 한 생각할 수 없는 상황이다.
재개발 지역의 투자상황도 마찬가지다. 대출을 받아 추가분담금을 부담해 총투자비용을 초과하는 엄청난 시세차익을 향후 얻는다고 하더라도 자녀교육비, 생활비 등 지금 당장의 기초 지출유동성이 문제가 될 정도라면 결국 원점으로 돌아가거나 만세를 부를 수밖에 없는 '손 안의 바벨'과 같은 상황이다.
주택과 관련한 대출은 자동차, 가전제품에 비해 거액의 타인자본을 이용하는 특징이 있는 만큼 단순한 욕심에서 무리한 대출, 특히 장기 모기지론과 같은 오랜 기간에 걸친 과다한 대출은 과거와 달리 짧아진 경제활동시기에 다른 목적의 자산형성을 꾀할 기회를 잃게 만들 수 있다. 더 심각하게는 파산까지 갈 수 있기에 가장 유의하고 신중해야 할 금융거래상 의사결정 사항이다.
직장인이라면 대부분 거주 겸 투자가 대부분일 것이다. 주택가격이 설령 오른다 하더라도 팔지 않은 한 미실현 이익이다. 팔더라도 투자수익을 남기기 위해서는 다른 곳으로 거주지를 옮겨야 한다. 지금처럼 금리가 오르거나 가계 기타 비용이 늘어나는 상황, 또는 향후 침체경기가 다소 진정된다 하더라도 기회비용이 큰 '올인' 투자는 삼가해야 한다. 즉 기초거주주택과 사람이 쓸 자금(자녀교육, 생활비, 은퇴자금 등)으로 균형 있고 짜임새 있는 자산배분이 필요하다.
정부와 금융권에서 총부채상환비율(DTI)에 따른 대출가능한도를 규정하고 있지만, 안정적인 자산운용과 재무구조 측면에서 볼 때 총 부채비율은 총자산대비 최대 40% 이내가 바람직하다.
또한 월 부채금융비용, 관리비 등 부동산 대출투자로 인해 부수적으로 발생한 신규 월 지출비용은 월 소득(급여)의 최대 40% 이내로 제한해 안정적 재무구조의 기준점으로 삼길 권고 드린다. 만일 그 이상의 수준이라면 주택 이외의 기타 전체적인 재무목표를 실현하기에는 상당기간 어려울 것으로 판단된다.
◆대출 상환방식 선택이 중요
만일 대출(대출원금 2억원, 대출금리 8%, 상환기간 10년 가정)을 받는다면 어떤 방식이 좋은가?
원리금 균등방식(A)은 월상환원금은 늘어나고 월 이자는 갈수록 줄어드는 구조로서 월 합계비용은 만기까지 변하지 않고 일정하다. 원금균등방식(B)은 월상환원금은 변하지 않고 월 이자는 줄어 월 총 비용은 갈수록 줄어드는 구조다. 원금 균등방식(B)이 초기 부담이 더 많지만 약 4년5개월이 지나면 월 합계비용이 A와 B가 거의 같아지고 그 이후에는 부담이 더 적어진다.
이에 따라 향후 재무적 비용이 늘어나는지, 줄어드는지 그리고 경제활동 시기는 얼마인지를 예상해 대출방식과 상환기간 등을 합리적으로 설정할 필요가 있다. 일시 상환(C)인 경우는 월 이자만 내다가 만기에 일시금을 상환해야 하는 방식이다.
만일 대출금리보다 높게 간접투자수익이 난다면 예를 들어 10년간 펀드 연 환산수익 10%가 실현된다면 10년 뒤 2억원을 위한 원금상환용 투자자금은 월 83만 정도다. 따라서 적립식 코스피 시장수익이 과거의 경험처럼 실현된다고 하면 이자를 포함한 총 10년간의 기간비용(원리금)이 위의 3가지 방식 중 가장 적은 방식이 된다.
<부채조달 및 관리상 유의할 점>
1. 대출받기 전 부채조달의 목적성, 취득시기의 적시성, 금액의 적정성을 검토하라
2. 예상 대출금액에 따른 본인의 예상 수입금액, 기간에 적합한 상환계획을 미리 세우고 현금흐름을 맞춰봐라.
3. 대출과 관련한 추가 발생 총원가 대비 추가 발생 총 이익에 대한 분석으로 대출발생 이유의 재무적 적정성을 검토하라.
4. 기타 향후 증분 비용(자녀교육비, 생활비, 기타 이벤트 비용 등)까지 고려한 전체 현금흐름을 고려하라.
5. 기초자산의 규모, 주택시장과 가격, 금리시장 3가지를 복합적으로 판단하여 대출을 하라.
6. 금리가 낮은 곳으로의 대출이전은 신규 대출한도, 이전에 따른 조기상환 수수료, 근저당 설정비 등의 관련부대비용까지 신중히 고려하라
7. 대출에 의존하기보다 본인의 기초자산을 먼저 형성하여 부족자금과 이자비용을 최소화하라
8. 코스피 수익이 대출금리를 장기 상회한다면 대출조건상 만기를 가능한 길게 잡고 중장기 간접 투자자금으로 만기원금을 상환하는 방법이 효과적일 수 있다.
9. 대출 전과 대출 후 상환불이행에 따른 신용관리를 미리 유념하라.
자산관리컨설팅 전문업체인 ㈜와이즈에셋이
