송도·청라, 실수요자라면 베팅 찬스

[머니위크]블루오션으로 뜨는 인천 부동산 시장

수요자들의 관심 속에 진행된 파주신도시와 은평뉴타운 청약이 마무리 단계에 들어섰다. 파주신도시의 경우 순위내 청약이 미달되면서 청약통장을 사용하지 않는 4순위 접수가 실시됐고 은평뉴타운은 전반적인 침체 분위기 속에서 당초 예상보다 경쟁률이 치열하진 않았지만 순조롭게 청약이 마무리됐다.

기대와는 달리 청약에서 탈락한 수요자들은 아쉬움이 크겠지만 그리 실망할 필요는 없다. 여전히 좋은 물량이 꾸준히 나올 예정이기 때문이다. 가장 근접한 시기에 나올 눈에 띄는 물량은 역시 인천권이다. 송도와 청라지구가 대표적이다. 영종지구와 함께 인천경제자유구역을 구축하고 있는 이들 지구는 입지여건뿐 아니라 향후 발전 가능성 면에서도 돋보인다. 그만큼 수도권 서부지역 부동산시장에선 '톱 오브 톱'(Top of Top)으로 꼽힌다.

이들 지역이 더욱 관심을 끄는 이유는 분양시장에 나올 물량들 때문이다. 무엇보다 주변 호가보다 훨씬 더 싼 분양가가 눈길을 끈다. 일부 단지는 비슷한 시기에 동일 지역에서 공급하는 다른 아파트보다 40~50% 가량 분양가격이 저렴하다. 사실 다른 호재보다 현 시점에서 송도와 청라를 돋보이게 하는 부분은 바로 분양가다.

물론 단점도 있다. 분양가상한제 적용으로 공급가격은 싸지만 일단 계약후에는 상당기간 되팔 수 없는 전매제한이 그것이다. 수요자들을 망설이게 하는 것도 바로 전매제한 때문이다. 하지만 입주후 1~2차례의 전세를 놓은 시점에 전매제한이 풀릴 수 있어 고민의 강도는 줄어들 수 있다. 전매제한에서 벗어나면 상당한 시세차익까지 누릴 수 있어 실수요자들이 주목할 만하다는 평가를 받기에 충분하다.

◆최대 장점은 역시 싼 분양가
송도지구나 청라지구 모두 저렴한 분양가로 나오는 물량이 줄을 잇는다. 물론 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 단지가 분양가격이 매우 싸다. 현재 송도지구내 중소형 평수 호가는 3.3㎡(1평)당 1500만원 안팎. 이에 비해 송도에서 선보일 20~30평대 아파트 분양가는 3.3㎡당 900만원대로 지역내 호가의 60% 선이다.

당장 연내 선보일 단지는 '대우월드마크 송도', '송도 더샵하버뷰', '센트럴파크Ⅱ' 등 3곳. 이 중 D23블록에 들어설 '센트럴파크Ⅱ'가 중소 물량을 보유하고 있다. 99~399㎡(29~120평형) 632가구 규모의 주상복합인 이 아파트는 3.3㎡당 분양가가 900만~1400만원 선에서 책정될 것으로 보인다.

전용 85㎡ 초과 중대형 물량도 중소형에 비해 상대적으로 분양가는 비싸지만 시세에 비해선 20~30% 가량 저렴하다. 송도동 '대우월드마크 송도'는 분양가격이 3.3㎡당 1300만~1500만원대로 역시 호가보다 최고 25% 정도 저렴하다. 152~247㎡(45~74평형) 264가구로 구성되는 이 아파트는 이달 중순이후 청약을 실시할 예정이다.

비슷한 시기 선보이는 D13블록과 D14-1블록의 '송도 더샵하버뷰'도 비슷하다. 125~297㎡(37~89평형) 845가구 규모인 이 아파트는 3.3㎡당 1300만~1400만원대에서 분양가격이 결정될 전망이다.


이들 단지는 국제업무단지 중앙에 위치해 있어 국제학교, 컨벤션센터, 센트럴파크, 중심상업지역 등을 쉽게 이용할 수 있다는 분석이다. 이밖에 공급시기가 내년 상반기로 잡혀있는 D4-3블록의 '송도 우방유쉘'도 대우월드마크와 비슷한 선에서 분양가가 책정될 공산이 커 당첨자에겐 상당한 시세차익이 돌아갈 것으로 예상된다.

청라지구 역시 중소형은 분양가상한제를 적용받아 공급가격이 호가를 훨씬 밑도는 수준이 될 가능성이 매우 높다. 분양가상한제 적용단지는 모두 7개 사업장으로 총 4027가구다.

사업장별로는 △14블록 호반베르디움1차 112㎡(33평형) 751가구 △15블록 광명샤인빌 109㎡(33평형) 264가구 △17블록 청라웰카운티 113㎡(34평형) 692가구 △18블록 호반베르디움2차 79㎡(23평형) 1090가구 △20블록 호반베르디움3차 113㎡(34평형) 630가구 △22블록 청라서해그랑블 90㎡(26평형) 336가구 △23블록 우정에쉐르 112㎡(33평형) 264가구 등이다.



이 가운데 호반건설이 공급하는 호반베르디움 3개 블록은 3.3㎡당 분양가를 770만원 선에 책정할 계획이다. 다른 사업장들은 3.3㎡당 800만원 선이 될 전망이다. 이는 현 시점에서도 주변지역인 검안지구에 비해 3.3㎡당 200만원 가량 싼 가격이다.

특히 이들 물량은 앞서 청약을 실시한 동일 지구내 중대형 물량에 비해 분양가격이 훨씬 저렴하다. 중대형 물량은 분양가격이 3.3㎡당 1200만~1300만원대이었던 점을 감안하면 40% 안팎 값이 싸다.

◈수요자 접근 어떻게 해야 하나
송도나 청라지구 모두 눈에 띄는 대목 가운데 하나는 최근 바뀐 '지역우선공급제'다. 이전에는 인천경제자유구역청이 전용면적을 기준으로 135㎡(40.9평) 이하 아파트는 인천 6개월 이상 거주자에 그 이상 평수는 거주기간에 상관없이 전량 인천주민들에게 각각 청약1순위 우선권을 배분해 왔다.



하지만 규정이 바뀌면서 지역우선 공급물량은 전체의 30%로 줄어든 대신 나머지 70%는 서울, 경기 주민들에게도 청약할 수 있는 기회가 주어졌다. 이런 이유로 송도와 청라지구를 겨냥해 위장전입까지 감행한 수요층으로선 당첨 기회가 3분의 1로 줄어 날벼락을 맞게 됐다.

반면 이번 규정 변경에 따라 경쟁은 더욱 치열할 것으로 전망된다. 실수요자 입장에선 소신 청약이 중요하다. 더구나 담보대출이 제한된다는 점에서 자금 조달 여부도 반드시 챙겨야 한다.

변수도 있다. 청라지구가 문제다. 해당 교육청이 총 1519억원에 달하는 학교용지부담금을 공급업체들에게 부과키로 해서다. 건설교통부는 분양가에 학교용지부담금을 포함하지 말도록 하는 지침을 내리고 있으나 전가되면 가구당 1400만원 안팎의 추가 부담이 발생한다.



이 경우 분양가는 당초 계획했던 것보다 5~8% 가량 더 올라간다. 당초 업체들은 청라지구 중소형 주택의 경우 3.3㎡당 700만원 대 후반에서 800만원 선에서 분양가를 책정할 예정이었다.

다만 대법원이 학교용지부담금과 관련 '국민의 교육이 기본 의무임에도 불구하고 입주자가 학교용지부담금을 부담하는 것은 부당하다'는 판결을 내린 바 있어 최종적으론 어떻게 결론날 지 좀 더 두고봐야 할 것으로 보인다.