군부대 부지가 송파신도시 내 면적의 77%에 달하는데다 이전비용이 전체 조성원가에 차지하는 비중이 높고 이것이 아파트 분양가에 크게 영향을 미치기 때문이다.
정부가 송파신도시 중소형 아파트의 분양가를 900만원대에 공급하겠다고 공언하자 토공이 이를 맞추기 위해 조성원가를 역산한 금액이 8조5000여억원이다.
토공관계자는 이에 대해 "아직 토지보상이 들어가지 않은 단계라 군부대 이전과 관련한 비용은 추산하기 어렵다"고 말했다.
하지만 전문가들은 송파신도시 내 군부대 관련시설의 이전 비용으로 4조원 안팎이 소요될 것으로 추산하고 있다. 이는 용산 주한미군 이전비용인 10조원의 40% 수준인 셈이다
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이 같은 근거는 지리적으로나 조성규모가 비슷한 판교신도시에 소요된 조성원가 내역을 시뮬레이션해 산출한 수치다.
판교신도시의 총 조성원가는 7조9000억원으로 토지보상비 3조원, 도로ㆍ상하수도ㆍ전기 등 기반시설과 토목비 등 단지조성비로 4억원, 관리비ㆍ인건비ㆍ이주대책비 등 제반경비가 9000억원이 소요됐다.
송파신도시가 판교신도시 면적의 70% 수준이므로 토지보상비를 제외한 비용은 3조5000억원 수준이 될 것이란 계산이다.
205만평 규모로 세워지는 송파신도시 내 군부대 및 관련시설이 차지하는 면적은 총 158만평에 달한다. 나머지는 사유지 36만여평과 국공유지가 11만평 규모다. 건교부가 사유지의 보상 규모를 1조원 이상으로 추산하고 있어 결국 군부대 이전과 관련된 비용은 4조원 규모가 될 것이란 예측이다.
군부대의 보상과 이전은 '기부 대 양여방식'으로 이뤄진다. 즉, 토공이 이전부지의 조성 및 군시설 건축 비용을 전액 부담하는 대신 국방부로부터 송파신도시내 기존 군부대 부지를 양여받는 방식이다.
송파신도시의 총 조성원가가 8조 5000여억원으로 추정됨에 따라 아파트 분양가도 구체적인 윤곽이 드러나고 있다.
토공이 공동주택, 단독주택, 상업용지, 공원 등으로 조성되는 유상면적 규모는 102만5000평. 총 조성원가 8조 5000억원을 유상면적 102만5000평으로 나누게 되면 공동주택지의 평당 조성원가는 약 830만원선. 송파신도시의 용적률이 214%임을 감안한다면 택지비는 평당 388만원이 된다.
분양가상한제가 적용되는 중소형 분양아파트의 택지공급가는 조성원가의 110%에 공급하도록 규정돼 있어 최종 수요자에게 공급되는 택지비는 평당 430만원 정도가 될 것으로 보인다.
이에 따라 중소형 아파트의 분양가는 표준건축비 350만원(2007년 기준)과 건설사 이윤과 가산비용 200만원 등을 합치면 대략 980만원에 달할 전망이다.
한편 송파신도시내 군부대 이전사업은 2007년 하반기부터 용지보상에 착수하고 문화재조사, 제영향평가, 군시설 설계등을 거쳐 2008년 상반기 공사착공, 2010년 준공될 예정이다.
송파신도시는 내년 6월 실시계획 승인을 거쳐 9월에 공사에 들어가며 최초 분양은 2009년 9월, 최초 입주는 2011년 12월로 각각 예정돼 있다.
