"법원경매 등기부 실거래가 못믿겠네"

비주거용 실거래가 감정가의 41%..다운계약서 관행 여전

등기부등본에 기재된 비주거용 법원경매 물건의 실거래가가 감정가의 절반에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 아파트 등 주거용 물건은 실거래가와 감정가 비슷해 대조를 이뤘다.

27일 법원정보업체 디지털태인에 따르면 등기부등본에 실거래가가 기재된 서울 및 수도권 경매 물건 60건 가운데 올들어 낙찰된 17건을 분석한 결과 이들의 실거래가는 감정평가액의 70% 선인 것으로 파악됐다.

전문평가기관의 감정평가액에 비해 실거래가가 평균 30% 정도 싸게 신고된 셈이다. 이 가운데 오피스텔과 근린상가, 임야 등 비주거용 부동산 6건은 실거래가가 감정가의 평균 41%에 불과했다.

이처럼 비주거용 물건의 실거래가와 감정가가 크게 차이나는 것은 실거래 시점과 감정평가 시점이 다르기도 하지만 실거래가를 낮게 신고하는 다운계약서 관행이 여전한 때문이다.

반면 아파트와 연립, 다세대 등 주거용 부동산 11건은 실거래가가 감정가의 평균 94%를 차지해 실거래가와 감정가가 거의 비슷했다.

디지털태인 이영진 이사는 "아파트는 시세 조사기관이 많고 표준화돼 있어 무턱대고 실거래가를 낮추기 어렵지만 비주거용 부동산은 시세파악이 어렵다는 점을 악용해 여전히 세금을 줄이기 위한 다운계약서를 많이 쓴다고 볼 수 있다"고 설명했다.

경기 고양시 일산 서구 B근린상가 23평형은 감정가가 3억8000만원인데 실거래가는 감정가의 26%선인 1억원에 신고돼 실거래가와 감정가 차이가 무려 2억8000만원이나 벌어졌다. 하지만 감정가 3억원인 서울 동대문구 전농동 A아파트 33평형은 실거래가가 감정가의 98%인 2억9500만원에 신고돼 격차가 2%에 불과했다.


낙찰가율 역시 비주거용 부동산은 감정가 대비 46%, 실거래가의 112%로 차이가 컸다. 주거용 부동산의 경우 감정가 대비 102%, 실거래가 대비 109%로 양쪽이 비슷했다.

이 이사는 "등기부등본에 실거래가가 기재된 입찰 물건이 증가함에 따라 앞으로 실거래가는 감정가와 함께 낙찰가를 결정하는 주요 판단기준이 될 것"이라며 "하지만 감정가와 실거래가 차이가 큰 비주거용 물건은 이들 가격을 그대로 믿기보다는 입찰전 반드시 현장답사를 통한 가치분석이 이뤄져야 한다"고 조언했다.