[글싣는 순서]
⑴해외시장으로 등떠밀리는 건설사들
⑵해외시장 '정부·新동력' 있어야 롱런
⑶국내시장 '건설투자 축소'에 직격탄
⑷경제성장 못 따라가는 'SOC인프라'
⑸'레드오션' 공공시장에 몰락한 건설사
⑹'천덕꾸러기 된 주택사업 새 기회 없나
⑺건설산업 살리는 '구조조정'이 답이다
⑻'부실 늪' 부동산PF 대안을 찾아라
- 하반기 PF대출 11조 만기…3조는 연장 힘들 듯
#사례1. 서울 강남 세곡동 헌인마을에 고급 주택단지를 짓는 헌인마을 프로젝트 시행사는 저축은행으로부터 4270억원의 PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 받았지만 인·허가 지연 등으로 사업비만 치솟으면서 부도 처리됐다. 결국 공동 시공사로 PF연대보증을 섰던 삼부토건과 동양건설산업은 유동성 위기에 몰렸고 헌인마을 프로젝트의 정상화는 여전히 안갯속이다.
#사례2. 지난 6월 총사업비 3조7000억원 규모의 공모형 PF사업인 서울 상암DMC(디지털미디어시티) 랜드마크빌딩 건립프로젝트가 결국 무산됐다. 사업시행사가 부동산경기 위축으로 당초 계획대로 시공할 경우 사업성을 맞출 수 없다며 계획변경을 요구했지만 서울시가 이를 받아들이지 않고 계약을 해지해서다.
최근 국내 건설업계는 'PF 노이로제'에 걸릴 지경이다. 글로벌 금융위기 이후 건전성 확보를 이유로 금융사들이 앞다퉈 부동산경기 불황으로 사업성이 떨어진 PF사업장을 대상으로 대출 회수에 주력하면서 건설사의 자금줄이 마르고 있어서다.
우량 건설사들을 도산위기로 몰아넣은 양재동 파이시티나 헌인마을사업, 우이동 더파인트리&스파 콘도 등 대형 PF사업의 부실은 금융권 건전성에도 타격을 입히면서 저축은행 부실사태가 불거지고 일반 시중은행들도 연체율 상승에 따른 홍역을 치르고 있다.
실제로 금융감독원에 따르면 은행권 PF대출 연체율은 2008년 1.07%에서 2009년 1.67%, 2010년 4.25%, 2011년 4.78% 등으로 꾸준히 상승했다. 올 하반기에 만기도래하는 11조원의 PF대출 가운데 만기연장이 어려워 보이는 부실사업장 규모가 3조원에 육박할 것이라는 게 금융권의 분석이다.
전문가들은 국내 PF구조가 당초 도입취지가 상당부분 변질된 게 이러한 위기를 자초했다고 지적한다. 개발사업을 진행할 최소한의 자금여력이 없는 시행사가 시공사 지급보증을 등에 업고 은행에서 돈을 과다하게 빌려 토지주에게 비싼 값에 땅을 사들이는 일련의 과정 자체가 문제라는 것이다.
정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 "대규모 자본이 투입되는 SOC(사회간접자본) 건설의 필요자금을 민간금융사로부터 조달하기 위해 개발된 PF기법은 사업성이 대출 승인의 절대요소"라며 "하지만 국내에선 시공사의 지급보증 여부가 대출기준으로 변질됐다"고 지적했다.
이상호 GS건설경제연구소장은 "기본적으로 사업 참여자간 리스크 분담이 이뤄져야 하는데 대부분 PF는 시공사가 다 떠안는 구조"라며 "PF 취지에 맞게 금융회사도 사업성 평가를 제대로 하고 이에 따른 책임을 져야 한다"고 말했다.
공모형 PF도 문제가 되긴 마찬가지다. 공모형 PF사업은 공공기관이 토지를 제공하고 CI(건설투자자)와 FI(재무적투자자) SI(전략적투자자) 등 민간이 출자한 PFV(프로젝트금융투자회사)가 진행하는 개발사업이다.
대한건설협회에 따르면 국내에서 PFV 형태로 진행 중인 공모형 PF사업은 27개, 74조6000억원 규모에 달한다. 최근 공모형 PF사업들이 부동산경기 위축에 따른 사업성 악화로 내부 갈등을 빚거나 자금 조달에 어려움을 겪으면서 첫삽도 뜨지 못한 채 무산되는 사례가 잇따르고 있다.
상암DMC 랜드마크타워와 최근 광명역세권 개발사업, 천안 국제비즈니스파크 조성사업 등이 대표적이다. 사업비만 28조원에 달하는 용산역세권 개발은 최근 PFV의 자본금 확충 계획이 대주주간 갈등으로 틀어지면서 사업 추진에 비상등이 켜졌다.
그러다보니 공모형 PF 발주도 급감했다. 2004년 1조284억원에 달하던 공모형 PF발주물량은 2007년에는 46조6013억원으로 불과 3년 만에 46배 규모로 급성장했다.
하지만 글로벌 금융위기가 불거진 2008년에는 11조2096억원으로 감소했고 2009년에는 2조6086억원으로 급격히 줄었다. 급기야 지난해에는 발주규모가 1조8000억원으로 급감했다.
김덕례 HF주택금융연구소 연구위원은 "국내 대부분 시행사가 분양 위주로 사업계획을 짜다보니 일반 부동산 PF는 물론 공모형 PF도 부동산경기 위축의 직격탄을 맞는 구조가 됐다"며 "PF로 얽혀 있는 이해당사자들이 각자 자신의 이득만 챙기려 하고 손실분에 대해서는 '나 몰라라'하는 행태가 상황을 더 악화시키고 있다"고 지적했다.
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