왜 일까. 전문가들은 우선 재건축아파트값이 과도하게 오른 점을 거래 부진 요인으로 꼽는다. 가격이 지나치게 높아 투자를 해도 수익을 낼 가능성이 크지 않아 투자자들이 나서지 않는다는 분석이다.
한때 재건축에 투자하면 무조건 돈을 벌 수 있다는 믿음이 있었지만 수년간 가격이 수억원씩 급등하면서 추가 수익을 기대하기 어려워진 탓이다.
박원갑 부동산1번지 연구소장은 "몇 년 전만해도 구역지정, 조합설립, 시공사 선정 등 사업 단계마다 대출이라도 받아 재건축아파트를 사겠다는 투자수요가 상당했지만 지금은 돈을 불리기 어렵다는 인식이 확산되면서 지난해부터 무리하게 매입에 나서는 투자자들을 찾아보기가 어렵다"고 말했다.
'재건축 초과이익 부담금'도 걸림돌이다. 이 제도는 재건축을 통해 일정 수준 이상 이익이 발생하면 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 규제로 지난 2006년 9월 도입됐다.
업계는 개포지구 가운데 사업성이 좋은 단지의 경우 초과이익부담금 규모가 가구당 최대 2억원에 이를 것으로 추산하고 있다. 준공 예상시점인 2016년 일반분양을 포함한 단지의 총 가치에서 10년 전인 2006년 단지의 총가격을 빼고 여기에 자연증가분과 공사비 등을 반영해 추산한 수치다.
아파트 매매가에 추가부담금, 재건축초과이익부담금 등을 합하면 현재 시세가 급락하거나 앞으로 가격이 수억원 뛴다는 보장이 없는 한 재건축에 투자할 이유가 없는 것이다.
당초 계획보다 소형·임대아파트 비율이 늘어난 것도 투자매력을 떨어뜨리는 요인이다. 개포지구단위계획 재정비안에 따르면 개포지구로 묶여있는 개포·도곡·일원동 일대 32개 단지 2만8704가구는 재건축을 거쳐 4만1135가구로 1만2431가구 늘어난다.
이 가운데 60㎡ 이하 소형주택은 당초 8229가구에서 8814가구로, 임대주택은 당초 4080가구에서 4665가구로 각각 증가한다. 가구내 일정공간을 독립공간으로 만들어 임대할 수 있도록 한 부분임대주택도 6857가구가 공급될 예정이다.
강남구 대치동 B중개업소 관계자는 "소형·임대주택을 늘려 전·월세난을 잡겠다는 서울시나 정부 방침 때문에 재건축 단지 수익성이 더 악화되고 있다"며 "단지내에 소형이나 임대 물량이 많으면 시세 형성이나 명품단지 이미지 구축 등에 한계가 있을 수밖에 없다"고 말했다.
'3.22 주택거래 활성화 대책'을 통해 발표된 조치의 시행 여부가 확실치 않은 것도 재건축 거래를 위축시키는 요인이란 의견도 적지 않다. 3·22대책의 핵심 사안인 취득세 50% 인하를 놓고 지자체와 야당이 반대 의사를 표명하는 등 갈등을 빚으면서 재건축아파트 매입을 미루는 투자자들이 많다는 것이다.
송파구 잠실동 C중개업소 관계자는 "10억원짜리 아파트의 경우 취득세 감면시 2000만원을 줄일 수 있다"며 "정부와 정치권이 취득세 문제를 빨리 매듭지어야 거래 숨통이 트일 것"이라고 지적했다.
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