'미분양아파트' 주의보, 중소건설株 후들후들

5.2조 현금 있어야 유동성 위기 넘겨

건설사들의 미분양 아파트가 유동성 위기로 이어질 수도 있다는 경고가 속속 나오고 있다. 그렇잖아도 올해 들어 건설업종 지수가 8.2% 하락한 상황이어서 보유와 손절 사이에서 투자자들의 고민이 깊어지고 있다.

23일 대우증권에 따르면 전국 미분양 아파트가 쏟아지면서 여파로 중소 건설사들에게 필요한 현금을 총 5조2000억으로 추정됐다. 현 상황이 지속되면 유동성 위험이 커질 수 있다는 설명도 뒤따랐다.

송흥익 연구원은 "미분양 양도세 감면 혜택이 지난 2월11일로 만료되면서 미분양 아파트에 대한 수요 감소로 미분양은 당분간 정체 국면이 지속될 전망"이라며 "올해 예정된 보금자리주택과 장기 전세 주택 등 공공 물량이 신규 분양 수요를 흡수하는 상황"이라고 진단했다.

건설사들은 지난 2007년 3~4분기에 분양가 상한제를 피해 아파트를 대규모로 공급하기 시작했다. 이때부터 지어진 아파트는 올해2~3분기에 대부분 준공이 예정돼 있다. 이 물량은 29만호 안팎으로 추산된다. 총 분양규모는 116조원. 잔금 비중이 30%인 것을 고려하면 입주 시 35조원의 현금이 유입돼야 한다는 계산이다.

한국기업평가에 따르면 36개 건설사의 프로젝트 파이낸싱(PF) 우발채무 잔액 중 오는 9월까지 만기가 도래하는 금액은 24조원에 이르는 것으로 추산된다. 신용등급 BBB+ 이하 건설사들이 보유 중인 분양률 30% 미만 사업장의 PF는 1조7000억원으로 추정되고 있다. 미분양 주택이 빈집인채로 9월까지 가면 중소건설사들의 유동성 파동은 불가피하다는 지적이다.

상장 중소 건설사들의 회사채 만기도래 금액은 1조3000억원으로 추정돼 건설사들은 회사채를 상환하기 위해 또 다시 회사채를 발행하고 있다. 두산건설은 지난해 말 2300억원을 발행하고 코오롱건설 1300억원, 삼환기업 300억원, 한락건설 3000억원, 한신공영 1000억원, 삼부토건 500억원 등 지난해말 이후 중소건설사들의 회사채 발행액은 8400억원에 이른다.

송 연구원은 "프로젝트 파이낸싱(PF) 우발채무 중 2조1000억원은 상환 부담이 높은 채무로 분류되고 회사채 전액 상환을 가정하면 1조3000억원이 필요하다"며 "올해 중소 건설사에게 필요한 현금은 총 5조2000억원으로 추정된다"고 말했다.

그는 이어 "현재 중소 건설사들이 보유 중인 현금성 자산은 2조1000억원 내외로 추정되며 나머지 3조1000억원은 미분양 아파트를 매각하거나 초기 입주율을 높여 잔금 회수를 통해 충당해야 유동성 위험을 낮출 수 있다"고 지적했다.

우리투자증권 이왕상 연구원은 "지난 18일 정부와 여당이 지방 미분양주택에 대해 내년 4월까지 양도세 감면 등 세제지원 방안을 발표하며 중소 건설사 지원에 나섰지만 지방 미분양은 공급과다와 수요부진이라는 구조적 문제에 봉착해 있어 미분양 해결의 근본적 방안은 되지 못한다"고 말했다.

그는 이어 "미분양에도 불구하고 건설 업종 주가에 상당 부분 반영돼 있고 정부의 지속적인 정책적 지원이 예상돼 긍정적인 시각을 유지한다"고 설명했다.