사실 분양가상한제는 시장자율경쟁 하에선 정상적이지 않은 제도다. 물론 공공택지에서는 공익 목적 등을 위해 일부 제한할 수 있으나, 민영주택에 대해서는 분양가 규제가 맞는지 심각하게 고민해봐야 한다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 정부가 분양가를 직접 규제하는 국가는 우리나라가 유일하다는 사실도 염두에 둬야 할 대목이다.
분양가상한제 도입에 대한 논의가 한창이던 2006년 당시에는 국내뿐 아니라 선진국 대부분이 집값 상승 때문에 몸살을 앓았다. 당시 참여정부는 분양가 자율화 속에서 과도한 분양가 책정으로 인해 집값 상승과 함께 시장 불안이 야기된다는 이유를 들어 분양가상한제 도입을 추진했다.
결국 참여정부는 2007년 민영주택을 포함해 이같은 물리적 규제 도입을 강행했고 그해 9월부터 제도가 시행됐다. 불가피한 면도 있다지만, 결과적으론 상한제 도입은 자체적으로도 결함을 갖고 있는 제도다. 당시 해당 부처인 건설교통부(현 국토해양부) 공직자들 사이에서도 우려와 함께 반대 입장이 절대 다수를 차지했을 정도다. 그만큼 무리가 따랐다는 얘기다.
사실 집값 앙등을 억제하는 기능을 한 제도는 분양가상한제보다 전매제한이나 세제조치, 대출규제 등이 한수 위다. 이들 제도는 수요내지 시장 상황을 조절하는 기능을 한다. 올 봄부터 단기 급등 양상이 재연되는 등 불안했던 주택시장이 최근들어 다소 진정된 것도 사실상 주택담보대출인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등과 같은 대출규제 강화 때문이다.
분양가상한제 폐지 여부는 선택의 문제다. 또 시기의 문제다. 과거 외환위기 당시인 1999년 DJ정부는 규제 개혁의 일환으로 분양가 자율화를 실시했던 사례가 있다.
따라서 상한제가 주택공급 감소의 원인이 된다거나 정책적 목표 달성을 저해하는 측면이 강하다고 판단되면 폐지하는 것을 적극 검토해 봐야 한다. 분양가상한제를 둘러싸고 다양한 목소리가 나오고 있지만, 주택은 도시경쟁력 측면에서 도시미관 등을 고려해야 한다는 지적에도 귀기울일 필요가 있다.
문제는 단기적인 부작용이다. 이를 위해선 시장의 자정능력이 필요하다. 불행하게도 이같은 자정능력이 너무도 취약한 게 현실이다. 상한 규제를 풀어놓으면 공급주체는 이를 악용하려는 경향이 두드러지고 동시에 투기적 성향의 수요도 몰릴 수 있다.
특히 공급주체인 기업들의 경우 한 푼이라도 더 챙기려는 욕심에 사회적 비난을 무릅쓰고서라도 고분양가를 선택할 공산이 크다. 현재의 상한제 하에서도 이같은 시도가 자주 눈에 띈다. 그 정도로 상한제 폐지는 자칫 고양이 앞에 생선을 맡기는 격이 될 수 있다.
이런 측면에서 국민의 정서, 다시말해 심리적인 문제도 고려해야 한다. 상한제를 폐지하더라도 시세보다 월등히 높은 수준에서 분양가를 책정해 기존 주택시장을 들썩이도록 하는 행위는 반드시 막아야 한다. 동시에 기업들의 자발적인 자정노력도 따라줘야 한다.
지나친 정치적인 개입도 문제다. 모든 정책이 마찬가지지만 부동산 관련 정책도 대부분 정치적 판단이 앞선다. 여야간 당리당락을 떠나 주요 정책에 대해 지나치게 정치적 판단이 개입되는 것은 결코 바람직하지 않다.
사업 인·허가를 책임지는 각 지방자치단체들의 자세도 바뀌어야 한다. 마치 인·허가권자가 기업들을 대변하는 식으로 비쳐져선 안된다. 이를 위해선 기업들이 내놓은 분양가를 정확하게 필터링할 수 있는 장치도 마련해야 한다. 제도 폐지는 이처럼 사회적 비용을 국민들에 전가하기보다 책임있는 정책과 기업 활동이 담보돼야 한다.
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