"거긴 아무도 안 사는데요?"…방치한 시골 주택 탓에 2억 '세금폭탄'[TheTax]

[양도소득세]

삽화=임종철 디자인 기자

#시골에 방치된 주택을 하나 갖고 있던 A씨는 2018년 1월 서울 강동구 소재 B주택을 6억원에 샀다. 거주 목적이었다. 이후 2023년 11월, 12억원에 B주택을 팔았다. 그러면서 1세대1주택 비과세 신고를 했다. 방치한 시골 주택을 잊은 상태였다. A씨는 비과세를 적용받지 못했고 판단 착오로 1억8900만원의 세금을 냈다.

1세대 1주택 비과세를 적용 받으려 할 때 납세자가 쉽게 착각하는 것이 주택수 계산이다. 특히 사람이 살지 않으면 그 주택이 주거지로서의 기능이 없다고 생각해 주택수에 포함시키지 않아도 된다고 생각한다.

소득세법에서 주택에 대한 정의는 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 일정 구조를 갖춰 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미한다. 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치돼 있는 구조가 있다는 것이다.

국세청에 따르면 소득세법에서는 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치해 주거용으로 사용하지 않는 경우에도 공부(公簿)상 주택에 해당하면 주택 수에 포함된다. 다만 사실상 주거로서의 기능을 상실된 폐가 상태인 경우에는 주택으로 보지 않는다.

버려진 폐가./사진=뉴시스

A씨는 이 시골주택이 비록 공가 상태였지만 총 주택 수에 포함돼 2주택자(시골주택, B주택)가 되면서 B주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없었다.

이같이 시골에 방치돼 있는 주택도 주거로서의 기능이 유지돼 사람이 거주할 수 있는 주택에 해당하면 주택 수에 포함될 수 있으므로 다른 주택 양도 전에 소득세법상 주택에 해당하는지를 미리 확인해야 한다.

실제 조세심판원의 2023년 3월 9일 결정 사례를 보면 노후화되거나 방치된 주택도 주택에 해당한다고 본다. 실제 당시 쟁점이 된 주택은 1967년경 관할지방자치단체로부터 주택 용도로 사용승인돼 실제 주택으로 사용됐다.


2021년까지 쟁점주택의 개별주택가격이 공시됐을 뿐만 아니라 2021년 4월 30일 현재 기준시가가 7760만원으로 확인되는 점, 청구인과 처분청이 제출한 쟁점주택을 촬영한 사진들을 보면 쟁점주택의 외벽과 내벽 그리고 내부의 문 등이 대체로 온전한 외관 및 형상을 유지하고 있고 내부에 위치한 개수대와 선반 등이 대부분 원형을 유지하고 있다고 봤다. 심판원은 이 주택을 양도할 당시 주거로서의 기능을 상실한 상태였다고 보기 어렵다고 판단해 해당 쟁점주택을 주택 수에 포함시켰다.

이같이 시골주택이 있을 경우 절세를 위한 방법도 있다. 주택 수로 포함되지 않으려면 시골에 방치돼 있는 주택을 다른 주택 양도(잔금청산) 전 철거해 멸실하면 된다. 사실상 시골주택이 없어진 것이기 때문에 A씨도 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있게 된다.