금리인하 시작된다는데… 국내 유망 '상업용 부동산' 투자처는?

지난해 고금리가 계속되면서 부동산 시장이 휘청였다. 주택뿐 아니라 국내 상업용 부동산 시장도 거래가 반토막이 났다. 최근 머니투데이가 만난 부동산 자산운용 전문가들은 올해도 부동산 시장 전망을 다소 어둡게 봤다.

다만 상업용 오피스, 호텔 등 우량 자산에 대한 수요는 계속 견조할 것이라고 입을 모았다. 무엇보다 올해는 안정적이고 성장 가능한 자산을 선별하는 혜안이 어느 때보다 필요한 시점이라고 진단했다.

1일 본지 취재를 종합하면 지난해 프라임급 오피스 거래가 이뤄진 곳은 삼성SDS타워(8500억원), 판교 알파돔 타워(7284억원), 콘코디언 빌딩(6292억원), 마제스타 시티타워1(5200억원) 등이다.

전문가들은 올해도 국내 상업용 오피스 시장의 부침이 계속될 것으로 전망하면서도 프라임급 오피스 수요는 견조할 것으로 전망했다. 유명한 마스턴투자운용 R&S(리서치&전략)실장은 "서울 지역의 오피스 자산은 글로벌 주요 도시들에 비해 공실률도 낮고 임대료 상승률이 높아 다양한 투자자들이 눈여겨보고 있다"며 "국내 SI(전략적 투자자)들도 사옥 수요 등을 위해 지난해와 마찬가지로 주요 오피스 권역의 투자를 늘릴 수 있다"고 말했다.

오피스 시장의 양극화는 점점 더 심해질 것이라고 전문가들은 진단한다. 최자령 이지스자산운용 투자전략실장은 "올 상반기부터 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 문제가 불거지면서 오피스 자산시장이 양극화될 가능성이 높다"며 "입지가 좋고 프라임급 오피스들에 대한 거래 위주 이뤄질 것"이라고 말했다.

콘래드 서울 호텔/사진=네이버 지도 제공(업체 등록 사진)

호텔이 유망 투자처로 꼽혔다. 엔데믹 이후 한국을 찾는 관광객이 많아지면서 호텔의 객실점유율(OCC)과 객단가(ADR)가 높아졌다. 특히 복합 쇼핑몰 등과 같이 리테일 자산과 함께 운영되는 호텔의 경우 시장에서 자산가치를 더 높게 평가받을 수 있을 것이란 예측이다.

신동헌 KB자산운용 부동산운용본부장은 "현재 호텔업황이 코로나19 이전까지 회복된 상태"라며 "4성급 이상 호텔의 ADR은 글로벌 호텔 대비 아직도 저평가 상태로 상승할 여지가 남아있다"고 말했다.


물류센터 시장 상황은 올해도 좋지 않을 전망이다. 2022년부터 물류센터 공급량이 늘어났고 올해까지 공급 과잉 상태가 계속될 것으로 예상돼서다. 마스턴투자운용에 따르면 지난해 3분기까지 수도권 신규 물류센터 공급면적은 약 429만7521㎡에 달한다. 이는 2022년 4분기까지의 공급량을 초과한 수치다.

유명한 실장은 "2022년 9월 레고랜드 사태 이후 물류센터 착공량이 감소했다"며 "내년 상반기까지 선매입 약정했던 건들의 거래가 이뤄지겠지만 그 이후엔 점차 감소할 것"이라고 했다.

전문가들은 선별적인 부동산 투자에 나서라고 조언한다. 상업용 부동산을 직접 매입하기 힘들기에 리츠 등 간접투자상품을 활용하는 것도 좋은 방법이라고 추천한다. 리츠는 부동산을 기초자산으로 담고 있는 뮤추얼 펀드다. 해외 부동산을 기초자산으로 하는 리츠의 경우 올해도 회복이 쉽지 않아 꼼꼼히 따져가며 투자하는 게 바람직하다고 봤다.

신동헌 본부장은 "국내 우량 오피스를 기초자산으로 담고 있는 리츠가 안정성 측면에서 좋을 것"이라며 "올해 금리가 인하된다면 오피스 수익성이 충분히 개선될 수 있어 장기적 관점에서 안정적인 수익과 배당을 누릴 수 있다"고 했다.

부동산 자산은 단기보다 장기적인 수익을 목표로 하기에 더 긴 안목을 갖고 투자할 필요가 있다고도 조언한다. 최자령 실장은 "산업의 기술 변화에 따라 부동산 투자도 이에 맞게 변해야 한다"며 "시니어 사회로 가는 현재 대학, 병원, 기업들이 한데 어우러진 라이프사이언스 클러스터 등의 성장 자산에도 주목할 필요가 있다"고 말했다.