미국 호황에 힘든 건 집주인?…"추가 하락 불보듯 뻔하다"[부릿지]

지난달 30일 한국은행은 기준금리를 3.5%로 7개월 연속 동결했다. 시장은 예상했던 결과라고 인식했지만, 이창용 한국은행 총재는 섣부른 하락 기대는 금물이라고 시사하기도 했다.

올 하반기 들어 집값의 재차 하락은 기준금리의 동결과는 별개로 시장금리의 상승에 따른 결과로 풀이된다. 더 큰 문제는 현장에선 기준금리 수준도 이미 한계이며, 4~5%대의 시장금리의 이자를 갚기도 벅차다고 아우성친다. 금리의 상승에 따른 가격 하락이 장기 채권과 흡사하다는 채권 전문가 배문성 라이프자산운용 팀장은 "현재 금리 상황에서 집값 상승은커녕, 추가 하락 분위기가 짙다"고 지적한다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 국채 금리를 통해 한국 주택 시장의 추이를 정리했다.

▶조성준 기자
안녕하세요 부릿지 조성준입니다. 저희 오늘 배문성 라이프자산운용 팀장님 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 채권과 부동산의 연관성을 좀 많이 진단해 주셨더라고요.

▶배문성 라이프자산운용 팀장
건설사들의 신용을 분석하려면 이제 부동산 시장 그러니까 집값이 어떻게 될 건지가 이제 가장 관건이었거든요. 집값이 어떻게 되는지를 이제 계속 추적 관찰을 이렇게 해봤는데, 흥미로운 사실 하나는 이제 2010년도부터 주로 한 10년 정도까지 보면 그 아파트들의 월세가 거의 변화가 없었다는 거죠. 채권도 보면 이자는 내가 받는 이자는 변화가 없는데 금리가 내려가면 채권 가격이 오르지 않습니까? 그런 면에서 어찌 보면 10년 만기 채권과 굉장히 좀 유사하게 그런 메커니즘으로 좀 돌아가는 측면이 발견되더라고요.

▶배문성 라이프자산운용 팀장
큰 흐름으로 보면 이 금리가 계속 하락한 게 어떤 집값을 올린 주요인으로 설명할 수 있겠다. 희가 이제 아파트 가격에 대해서 특히 서울에 대해서는 이제 우상향에 대한 믿음이 좀 있지 않습니까? 이제 노무현 정부 때가 이제 GDP 대비 가계부채가 한 70%까지 올라왔었던 시기였고, 그리고 어느덧 이제 그 가계부채가 이제 100%를 넘게 되지 않았습니까? 차입금 부담이 높아질수록 금리가 오를 때 굉장히 힘들어지거든요. (한국의) 소득 대비 집값이 많이 오르면서 누구나 이 집을 사려면 부채를 많이 져야만 하는 그런 시기가 된 건데 그렇게 부채 규모가 커질수록 금리가 오르냐 내리느냐가 굉장히 주택 수요를 좌우할 수밖에 없게 된 거죠.

▶조성준 기자
지금 말씀해 주신 대로 보면 올 하반기 한국 부동산 시장이 좀 어땠다고 보시나요?

▶배문성 라이프자산운용 팀장
대부분 그냥 채권 시장의 국채 금리 흐름으로 설명이 될 것 같습니다. 한국 국채 10년물 기준으로 국채 수익률이 작년 10월만 해도 이제 4.6%까지 치솟았었고요. 당연히 주택담보대출 금리라든가 전세자금 대출 금리 다 같이 급등하면서 주택 수요 그리고 전세 수요마저도 다 위축이 됐었단 말이죠.

▶배문성 라이프자산운용 팀장
상반기 상승장의 주요 원인은 이렇게 시장금리가 굉장히 많이 내려갔는데, 시간이 지나면서 기준 금리를 빠르게 내릴 것 같지 않고 뭔가 고금리가 장기화될 수도 있겠다라는 그런 두려움이 채권시장에 생기기 시작했습니다. 국채 금리가 미국이 먼저 오르니까 우리나라도 같이 끌려 올라가는 식으로 올라서 2월에 3.15%에 불과했던 국채 10년물 금리가 한 10월 말에는 4.4% 정도까지 꽤 많이 오르게 됩니다. 당연히 주택담보대출 금리 같은 것도 오르는 쪽으로 영향을 받을 수밖에 없고, 고금리의 장기화라는 키워드가 자꾸 언론의 보도를 타고 하다 보니까 주택 수요가 확 올해 추석 전후를 기준으로 굉장히 위축되게 되었죠.

▶조성준 기자
금리가 말씀해 주신 대로 올해도 안 되겠다 내년 초도 (하락) 어렵다 이렇게 바뀌게 된 이유가 뭘까요?

▶배문성 라이프자산운용 팀장
1994년 이후에 미국의 경우를 보면 기준금리를 3%에서 6%까지 빠르게 올린 뒤에 이 6%의 금리를 대략 한 5~6%에서 장기간 고금리를 유지한 적이 있습니다. 그때 당시 미국이 it 중심으로 굉장히 견조한 성장을 계속해서 해나갔습니다. 이와 유사하게 미국의 어떤 경제가 침체가 빨리 오는 게 아니라 오히려 약간 좀 호황 국면에 있어서 침체가 되게 늦어질 것 같다. 이런 식으로 좀 생각이 옮겨간 거죠. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 배문성
촬영 이상봉 김아연 PD
편집 김윤하 김아연 PD
디자이너 신선용