"대체 내 돈 어디 갔는데?"…'역전세 폭탄' 더 두려운 세입자들[부릿지]

집값 하락과 전세가격이 같이 하락하며, 역전세·전세 보증금 미반환 문제가 심각하다. 현재 전세사기에 대응하고 있는 정부에게 전세제도의 폐해는 또 다른 시련이 될 것으로 보인다. 박은정 감정평가사는 이 문제의 원인으로 전세보증금대출 제도로 확대된 전세 자금 대출 규모와 '갭투자'로 형성된 집값 거품을 꼽았다.

박 평가사는 "대출로 형성된 거품의 해소, 즉 누군가는 손실을 져야 부동산 체질 개선이 이뤄지는데, 정부가 DSR 규제를 일부 완화한다며 문제 해결을 미루고 있다"고 지적했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 박은정 감정평가사의 역전세 실태와 원인 분석을 들어봤다.

▶조성준 기자
최근 이뤄진 조사를 보니까 "올 상반기에 이루어진 전세 계약 중에 반은 역전세, 기존 전세가보다 하락한 전세 거래였다"는 이야기가 나왔는데 좀 어떻게 보실까요?

▶박은정 감정평가사
이제 앞으로 역전세 문제가 더 심해질 수 있는 그런 환경으로 가고 있고 어떤 전세가 자체에도 거품이 끼어 있던 게 일부 제거되는 과정이라고 생각을 하시면 될 것 같습니다. 과거에 이제 전세가 같은 경우는 종잣돈의 개념. 내 집 마련으로 가기 전 단계로 전세금을 모아서 조금 더 비싼 전세로 옮겨가고 이런 식의 개념이었다면, 지금은 쉽게 빌려가지고 모아놓은 돈보다 훨씬 더 많은 금액을 주고 전세를 들어갔던 이런 시장이거든요. 그러니까 전세에도 레버리지를 활용한 이런 거품이 끼어 있었던 시장이고 이제 고금리 환경으로 가고 금융 환경자체가 달라지고 있으니까 줄여가는 형태가 되는 거죠.

▶박은정 감정평가사
수요적인 측면에서도 그만큼의 전세가를 지지해줄 수 있는 수요 자체가 많이 줄어들고 있는 시장이다. 전세의 공급에 있어서도 굉장히 많은 공급이 이루어지고 있잖아요. 공급은 많고 수요는 줄어들고 이런 상황이니까. 역전세가 이제 필연적으로 발생을 하고 또 과거에 우리가 임대차 3법 이슈로 인해서 굉장히 높은 전세가를 받았던 집들이 있어요. 그렇게 하지 않으면 계약 자체가 사실 어려웠던 시장이거든요. 전세금 최대한 레버리지가 쌓여 있어야 나머지 갭만 투자하는 사람들이 들어와서 물건을 사줄 수 있는 이런 구조다 보니까 갭투자의 비중이 굉장히 높거든요.

▶조성준 기자
갭투자가 마치 그냥 일반적인 투자처럼 이루어졌던 시장이었으니까요.

▶박은정 감정평가사
임대차 3법이 이슈화되고 그로 인해서 전세가가 오른다고 하고 가뜩이나 시장이 매물이 없는 상황에서 일부 체결되는 거래가가 높게 나타나니까. 이제 그런 환경을 타고서 이제 사실은 갭투자도 많이 됐고 그만큼 레버리지를 많이 쓰신 분들이 있는 거죠. 그런데 2년 만기가 도래를 했잖아요. 그런 시기가 이제 올 하반기부터 이어지거든요.


▶조성준 기자
전세 시장 같은 경우는 계절성이 좀 크잖아요. 수요가 늘어나면 전세가가 좀 오를 수 있지 않나요?

▶박은정 감정평가사
지역마다 개별적이라고 볼 수 있어요. 입주 시기에 맞물려서 사실은 전세가 많이 체결이 됐고, 그런 이제 신축 단지들 같은 경우는 그 도래하는 기간이 거의 비슷하거든요. 그런 시기에 이제 이사가 좀 많아지는 현상이 나타나는 건데, 그거보다도 그러면 이제 몇천만원이 됐든 몇억이 됐든 이런 정도로 돌려줘야 되는 입장에 처하게 되잖아요. 지금 역전세 문제가 심각한 이유는 그들이 그걸 돌려줄 수가 없는 거예요. 일부만 상환하는 건데도 그거를 못 돌려주는 거예요.

▶조성준 기자
무주택자 또 세입자가 되는 입장에서는 좀 이해가 안 가는 게 "도대체 그럼 내 돈 어디 갔는데?"거든요.

▶박은정 감정평가사
처음부터 본인이 돌려 줄 생각이 없었어요. 왜냐하면 아까 말씀드렸던 것처럼 이 집을 유지하는데 필요한 자금이 있잖아요? 그런데 그중에 전세금의 비중이 굉장히 높잖아요. 이 집을 내가 소유를 하기 위해서는 그만큼의 전세금이 일단 기본적으로 깔려있고 나머지만 자기 돈인 거거든요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 박은정
촬영 김서아, 박승민 PD
편집 공하은 PD
디자이너 신선용