2021년 1월 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어가던 시점, 부동산 시장에 한 폭락론자가 등장했다. 그는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장했다. 그 후 1년 11개월여가 지난 지금 시장 상황은 크게 달라졌다. 서울 아파트값은 실거래가 지수를 기준으로 2021년 10월 고점(187.7)을 찍은 뒤 지난 10월(158.3)에는 2020년 11월(157.9) 수준까지 내렸다. 2021년부터 서울 아파트값 대폭락을 예상했던 엘리엇(필명)은 최근 머니투데이와의 인터뷰에서 예상보다 빠른 하락으로 2023년 말에서 2024년 초 서울 주택시장에 2~3년간의 반등이 올 것이라고 주장했다.☞2021년 1월과 5월 서울 아파트값 대폭락을 주장했던 엘리엇(필명)을 재초청해 당시 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.
대치동 은마아파트가 서울 주택시장의 바로미터라고 줄곧 주장해왔습니다. 최근 의미 있는 데이터가 있을까요.
은마아파트를 포함한 강남구 시가총액 1~10위 단지(2019년 기준)의 집값을 1989년부터 추적했어요. 은마아파트 시가총액이 1조원을 넘기자마자 IMF 외환위기가 왔어요. 그리고 2020년 8월 라운드 피겨(Round Figure·의미 있는 가격대)로 볼 수 있는 10조원을 돌파한 뒤 지금 9조로 원대로 떨어졌어요. 이게 하나의 상징으로 볼 수 있는데요. 은마아파트는 과거에 시가총액 1000억원을 넘기고 나서도 몇 년 간 폭락했거든요. 2017년 1월을 기준으로 강남구 시가총액 상위 단지의 상승률을 봤을 때 신현대, 도곡 렉슬 등은 가격이 안 내려요. 래미안대치팰리스도 마찬가지예요. 전부 가격이 하락하지 않는데 은마아파트만 빠지거든요. 그래서 강남구나 서초구에서 가격 하락의 방아쇠가 되는 곳은 은마아파트라고 봐요.
지난 인터뷰에서 차트 분석 기법으로 강동구 소재 아파트를 2020년 말에 팔았다고 밝혔습니다. 이후 가격이 1억~2억원가량 더 오르긴 했죠. 앞으로의 매수 시점은 어떻게 잡고 있나요?
제가 보유하던 아파트를 14억원대에 팔았는데 이보다 비싸게 팔린 집이 몇 곳 더 있습니다. 다만 판상형이냐 타워형이냐의 차이도 작용했다고 보고요. 그런데 최근 실거래가가 10억원입니다. 저는 차트로 분석을 해보면 이 아파트가 7억~8억원대까지 내려갈 거라고 봐요. 그 시점은 내년 연말 정도가 될 거라고 봐요. 그 시점이 터닝포인트가 될 거로 봐요.
▶조한송 기자
내년 12월이 저점이라고 보시는 건가요.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네. 하지만 2~3달 정도는 늦거나 빠를 수 있어요. 개별 단지에 따라서는 시점이 조금 차이가 날 수 있고요. 저는 제가 원하는 가격대에 도달하면 6개월 뒤라도 살 거예요. 여러 가지 차트로 분석해봤을 때 저는 집값이 저점을 찍은 후 2~3년간 반등이 올 수 있다고 보거든요. 단 그러려면 지금보다 집값이 더 크게 하락해야 합니다.
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▶조한송 기자
개별 단지 기준 최고가 대비 어느 정도 빠졌을 때가 저점이라고 보나요?
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
저는 50% 이상이라고 봐요. 제가 2020년 말에 판 아파트가 고점 대비 벌써 37% 빠졌습니다. 그런데 아직 하락장이 아직 7년 남았거든요. 그러면 앞으로 15%P만 더 빠져도 앞서 제가 예상했던 것처럼 52% 하락합니다. 그런데 순간적으로 급매물이나 초급매물이 나오면 충분히 반토막 이상 날 수 있다고 봐요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 김이진 PD
디자이너 신선용