"이런 집은 피하세요" 전문가가 뽑은 역전세 위험지역 [부릿지]

지난달 기준 전세가격이 2년 전보다 하락한 수도권 아파트가 8만가구에 육박하는 것으로 조사됐다. 임대차법 영향 등으로 급등한 전셋값이 하락하면서다. 전세가격이 떨어지면서 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려워지는 '역전세' 우려가 커진다. 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표는 최근 전세가율을 분석, 향후 입주 물량이 많은 지역을 중심으로 특히 더 주의해야 한다고 조언했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김 대표와 함께 최근 시장 상황을 진단해봤다.

▶조한송 기자
지역별로 역전세 위험성을 나타내는 지표를 볼 수 있을까요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)을 봐야 합니다. 인구 10만 이상 지역 중에서 볼게요. 전세가율이 가장 높은 곳이 포항시 북구인데 87%입니다. 이 말은 매맷값이 13% 떨어지면 바로 역전세가 난다는 거예요. 그런데 이건 평균치니까 이미 포항시 북구에는 전세가율이 100%를 웃도는 아파트가 있을까, 없을까요?

▶조한송 기자
있지 않을까 싶네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. 그래서 사실 아파트보다 빌라(연립·다세대)가 더 문제에요. 빌라는 전세가율이 120%를 넘는 곳도 있더라고요. 매맷값이 1억원이면 전셋값이 1억 2000만원인 거에요. 이밖에 충남 당진시, 청주시 서원구, 전남 광양시, 충남 서산시, 포항시 남구 등에서 전세가율이 높게 나타났어요. 그런데 단순히 전세가율이 높다고 해서 위험한 건 아닙니다. 입주 물량도 함께 살펴봐야 해요. 먼저 광양을 볼게요. 최근 10년 동안의 입주 물량을 뛰어넘는 양이 향후 2년간 들어서요. 지금도 전세가율이 높은데 입주 물량까지 쏟아지면 어떨까요. 역전세가 발생할 가능성이 높겠죠. 반대로 전세가율이 높아도 상대적으로 괜찮은 지역은 서산입니다. 서산은 전세가율이 높지만, 입주 물량이 적어요. 올해 1000가구 조금 넘고 내년에는 없어요. 2024년에도 10가구 가량밖에 없어요. 그렇기 때문에 서산은 역전세가 날 가능성이 적은 거죠. 이처럼 데이터를 볼 때 상관 관계가 있는 것들을 같이 봐야 해요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
지금부터는 전국 300가구 이상 개별 아파트 기준으로 전세가율이 높은 곳을 볼게요. 경남, 김해, 구미시 이런 곳에서 높게 나타나고요. 이런 아파트는 매맷값이 한 5~10%만 떨어져도 바로 역전세가 나는 거예요. 최근에 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 관련해서 유동성 문제가 불거지고 있잖아요. 정부에서 50조원 이상 자금을 풀어서 문제를 풀려고 하나사태가 진정되기는 어려워 보여요. 지금 아파트를 짓는 단가는 어떤가요.

▶조한송 기자
원자잿값 상승으로 올랐죠.


▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네, 재료비는 계속 올라가죠. 그런데 설상가상으로 건설사에서 집을 지은 다음에 팔려고 해도 안 팔리잖아요. 원재룟값은 높아지는데 재고가 늘어나요. 회사의 현금흐름은 굉장히 안 좋아지겠죠. 또 역전세가 나타나면 정부가 보증보험에 가입한 분들에게 자금을 지원해야 하잖아요. 저는 이런 일들이 앞으로 더 많아질 수 있다고 봐요. 코로나19로 인한 유동성 거품이 꺼지는 과정에서 금리는 급격하게 오르기 때문이에요. 미국에서 금리 인상 속도를 조절하겠다곤 하나 어쨌든 금리는 계속 오르잖아요. 이런 것들이 기업이나 개인들의 자금 상황에 더욱 안 좋은 영향을 미칠 수밖에 없다는 거죠. 앞으로 2년 동안 서울 입주 물량이 적다고 하지만 강남권에만 1만8000가구가 입주해요. 이분들이 다 잔금 치러야 하잖아요. 그런데 그렇지 못하는 분도 꽤 있을 겁니다. 그래서 이런 것들이 종합적으로 수도권 아파트 가격에 안 좋은 영향을 미칠 거라고 봐요.

▶조한송 기자
다양한 데이터를 종합했을 때 내년에 가장 집값 하락 위험이 높은 지역은 어느 곳일까요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
이거는 명확히 정해져 있습니다. 내년에 집값 하락률이 훨씬 더 높을 거로 예상되는 곳은 대구와 인천입니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 김기원
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 김이진 PD
디자이너 신선용