"저, 앞으로 연봉 더 받아요"…2030세대 주택대출 한도 늘어난다

[尹정부 국정과제] "청년층 DSR '미래소득' 반영 활성화"
DSR 규제 완화 대신 생애최초 주택구입 청년층 한도증액

(서울=뉴스1) 황기선 기자 = 25일 서울시내 한 은행에서 대출 관련 창구가 운영되고 있다. 은행의 가계대출이 4개월 만에 증가세로 전환됐다. 금융권에 따르면 국내 5대 은행의 이달 21일 기준 가계대출 잔액은 총 703조4484억 원이다. 3월 말과 비교해 2547억 원 증가했다. 이 가운데 주택담보대출 잔액은 507조 1182억 원으로 지난달 말 대비 4008억 원 늘었다. 반면 신용대출 잔액은 133조 2242억원으로 같은 기간 1754억 원 줄어들었다. 2022.4.25/뉴스1

오는 10일 출범하는 윤석열 정부가 '2030 세대' 청년층 등 첫 '내 집 마련'을 꿈꾸는 생애 최초 주택 구입 가구에 한해 대출 규제를 우선 풀어주기로 했다. 특히 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 확대하고, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 미래 소득 증가분을 반영하기로 해 대출 한도가 지금보다 늘어날 전망이다.

대통령직인수위원회는 3일 '윤석열정부 110대 국정과제'로 생애 최초 주택 구입 가구의 LTV 상한을 60~70%에서 80%로 확대하겠다고 밝혔다. 아울러 앞으로 소득이 늘 것으로 예상되는 청년층의 경우 DSR 산정시 '미래소득 반영 활성화'를 병행하겠다고 발표했다. 집값 폭등에다 강화된 대출 규제로 내집 마련의 꿈을 접어야 하는 젊은 세대가 상환 능력 범위 내에서 대출을 더 받을 수 있도록 규제를 완화하겠다는 것이다.

인수위가 LTV와 함께 DSR 산정 방식 조정을 약속한 것은 LTV만 풀 경우 현재 소득이 낮은 청년층이나 저소득 서민 실수요자들이 정책 수혜에서 소외된다는 지적에 따른 것이다. 한 시중은행 시뮬레이션에 따르면, 연소득 5000만원인 가구가 규제지역에서 9억원 아파트 구입하려고 주택담보대출(30년 만기 원리금균등상환, 금리 연4.17%)을 받는다면 LTV를 80%로 확대하더라도 대출한도는 3억4200만원에 불과하다. LTV만 적용하면 7억2000만원까지 대출이 가능하지만 상환 능력에 따라 한도를 결정하는 DSR 규제(40%)에 막히기 때문이다.

DSR는 주담대와 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 말한다. 빚 갚을 능력에 맞게 대출을 내주자는 취지로 지난 1월부터 주담대, 신용대출 등 모든 대출액이 2억원을 초과하는 차주에게 40%(은행 기준)가 적용되고 있다. 오는 7월부터는 총대출액 1억원 초과 차주도 규제 대상에 포함된다.

반면 연 소득 6145만원인 직장인은 LTV 80%와 DSR 규제를 적용받으면 대출 한도가 현행 3억6000만원에서 4억2000만원으로 6000만원 늘어난다. 연 소득 1억원 고소득자의 경우 3억6000만원에서 6억8400만원으로 한도가 3억2400만원 증가한다. LTV를 상향하더라도 DSR 규제 탓에 고소득자가 혜택을 보는 구조다. 인수위는 이런 상황을 고려해 당초 DSR 규제 완화 방안도 적극 검토한 것으로 알려졌으나 가계부채를 안정적으로 관리하고 부동산 시장에 미칠 영향을 최소화하기 위해 청년층에 한해 대출 한도를 더 열어주는 쪽으로 방향을 정했다.

DSR 산정시 청년층의 '미래 소득 반영'은 현재 주요 은행 모두 유사한 적용 기준을 도입해 시행하고 있는 정책이다. KB국민·신한은행 등 주요 은행들은 20~44세 미만무주택 근로소득자가 주택 구입 목적으로 만기 10년 이상의 비거치식(거치기간 1년 이하) 분할상환 방식 주택담보대출을 받을 경우 장래 예상 소득을 반영해 대출을 늘려준다.

예를 들어 A시중은행은 근로소득이 있고 미래 소득증가를 기대할 수 있는 차주의 증빙 가능한 근로소득에 평균소득증가율을 가산해 장래 예상 소득을 추산한다. A은행 관계자는 "평균소득증가율은 고용노동 통계상의 연령대별 급여소득 증가율을 활용해 계산한다"며 "예를 들어 연봉 5000만원인 34세 차주가 30년 만기 주담대를 받는다면 평균소득증가율을 반영해 소득을 5590만원까지 적용받을 수 있다"고 말했다.


문제는 대출 한도 증액의 수혜가 공무원이나 전문직, 대기업 직장인 등 상대적으로 소득이 높거나 안정적인 젊은 층에 국한되고 있다는 점이다. 미래 예상 소득을 반영하면 대출 한도를 늘릴 수 있다는 사실을 아는 청년층 차주도 많지 않다. 은행권 관계자는 "인수위가 미래소득 반영 '활성화'란 표현을 사용한 것은 이미 마련돼 있는 제도가 실효성을 갖도록 적극적으로 보완·활용하겠다는 것으로 보인다"라고 했다. 인수위와 금융당국은 미래소득 반영 외에 최근 은행권이 잇따라 도입하는 분할상환 방식 주담대(35→40년)와 신용대출(5→10년) 최장 만기 연장도 청년층의 대출 한도를 늘려주는 효과가 있을 것으로 보고 있다.