지난해 집값 상승률 1위 인천, 데이터는 '매수금지' 경고...왜?

[부릿지-김기원의 쇼미 더 데이터!] 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표

서울 강남을 비롯 수도권의 집값이 하락으로 돌아선 가운데 향후 집값 향방에 대한 관심이 높다. 특히 지난해 가장 높은 집값 상승률을 보였던 인천 지역의 경우 오른 집값만큼 하락전환에 대한 우려도 짙다. 김기원 데이터노우즈(리치고) 대표는 인천의 실거주가치(전세가) 대비 매매가 지수, 일자리 추이, 수급 동향, 입주물량 등의 데이터를 근거로 들어 향후 집값 방향성을 전망한다. 그리고 유명 국제학교가 자리하는 등 '인천의 강남'으로도 불리는 송도 지역이 인천 전체 지역과 궤를 같이할지도 진단해 본다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

지난해 '상승 열차' 탔던 인천, 하락 시작했나

▶박진영 기자

대표님 안녕하세요, 저희가 최근에 내보냈던 콘텐츠 중에 '송도 자이더스타'가 대규모 미계약분이 발생을 했어요. 많은 분들이 관심을 갖고 보셨는데 대표님이 일전에 나오셨을 때 인천시장도 좀 주의할 필요가 있다. 이렇게 말씀을 하셨는데, 실제로 이 인천 부동산 시장을 어떻게 보시는지, 향후에 송도 분양 물량이 나오면 청약 해도 되는지, 송도는 인천 또 다른 지역과 차별화된 노선을 걸을 수 있는 건지, 이런 부분들에 대해서.

▶김기원 대표

음... 송도는 어떻게 보면 이제 인천의 강남과 같은 지역이라고 볼 수 있는 거죠.

▶박진영 기자

그렇죠. 그래서 '송도는 다를 수 있다' 이런 댓글들도 많이 달리는 거 같아요.


▶김기원 대표

그럴 수 있죠. 자, 그러면, 이제 데이터로 한 번 보도록 하겠습니다. 그러면, 인천의 지금 상황이 지난해 10월 중순 이후로 어떻게 움직이고 있는지를 데이터로 좀 보여드리도록 하겠고요. 보니까 이제 인천은 모든 구들이 다 지금 우상향하고 있죠? 여전히. 근데, 그 폭은 보시는 것처럼 좀 줄었다. 이게 KB 부동산 지수 데이터 기준이고요. 근데, 한국부동산원 데이터로 보니까 또 달라요. 여기 꺾인 곳들이 보이고 있죠? 그렇죠? 이렇게 꺾인 구도로 보이고 있죠.

▶박진영 기자

네. 꽤 많이 꺾였네요.

▶김기원 대표

자 그래서, 제일 많이 꺾인 서구는 전세가 같은 경우 지난해 12월 20일부터 계속 떨어지고 있죠. 매매가도 최근에 떨어지기 시작했죠. 1월 말 데이터인데 이게, 예. 매매가도 서구가 좀 떨어지기 시작했다.

중구 같은 경우도 어때요? 떨어지기 시작했죠. 그다음에 부평구도 떨어지기 시작했고요. 연수구, 송도가 연수구 쪽에 있죠? 이쪽도 어때요? 계속 지금 떨어지고 있다. 그나마 계양구가 아직 하락을 안 했네요. 보합 정도. 근데, 미추홀구도 보시면 매매가가 떨어지기 시작을 했고, 1월 말부터 이제 막 한국부동산원 데이터는 떨어지기 시작한 것으로 보고 있습니다.

▶박진영 기자

음... 송도가 있는 연수구도.

▶김기원 대표

예. 연수구, 여기는 전세가가 1월 10일부터 떨어지기 시작을 했고요. 매매가 같은 경우는 1월 24일부터 조금씩 .

이제 전반적인 인천 전체의 데이터를 보시죠. 이게 지금 현재 상황인데, 그동안의 데이터가 똑같다가 한국부동산원과 KB 데이터가 조금씩 달라지고 있다. 그래서, 지금 언론에서 '하락한다' 이런 이야기하시는 것은 한국부동산원 데이터를 가지고 이야기를 하는 것이고 '여전히 오른다'라고 얘기하시는 분들은 이제 KB부동산 지수 데이터를 가지고 하는 건데요. 지금은 하락의 변곡점, 하락이 시작이 된 게 아니라 하락의 변곡점이다보니 힘겨루기를 하고 있는만큼 설왕설래가 있는 국면입니다.

(집값 하락에 더 보수적인 편인) KB 부동산 지수 데이터 기준으로 인천의 전반적인 상황을 좀 말씀을 드리면 인천은 전세가 어때요? 이게 전세 저평가 인덱스인데, 마이너스 22%. KB 데이터로 봐도 인천의 지금 전세 대비 매매가 저평가 인덱스는 몇 프로 고평가다? 22% 고평가다. 전세 대비해서 매매가격 얼마의 거품이 있다? 22%의 거품이 있다.

(중략)

인천이 그만큼 작년에 뜨겁게 올랐다라는 거는 '아, 더 이상 탈 데가 별로 없다'는 것이고. 그 다음에 이제 인천의 주택 구매력 지수 데이터인데, 2021년 3분기를 보니까 어때요? 금융위기 때보다도 괜찮죠? 그래서, 원래는 조금 더 오를 수 있는 여지가 있어요. 예. 있습니다. 어깨 이상까지 왔지만, 아직 완전 꼭대기까지 아니다. 조금 더 타오를 수 있는 여지가 원래는 있었는데 이제 뭐가 문제냐?

이게 이제 수급 데이터에요. 인천의 매도세, 매수세 지금 인천에 매도세 세요? 안 세요?

▶박진영 기자

세네요.

▶김기원 대표

그런데 매수세는 거의 없죠? 전세 수급도 계속 떨어지고 있죠. 전세도 상황이 안 좋아요.

인천 '역대급 입주 폭탄' 기다리고 있습니다...송도도 하락할까?

▶김기원 대표
자, 그런데 문제가 뭐냐? 바로 이 '입주 폭탄'이에요. 지난 20년의 입주 물량 차트거든요, 인천의. 올해와 내년 어때요? 역사상 최고죠.

1년이면 괜찮아. 그런데 2년 연속이에요. 2년 연속 엄청난 입주 폭탄이 예정돼 있는 상황인데, 팔 사람은 이렇게 잔뜩 늘어났고 살 사람 없고, '영끌'해서 살 사람은 작년에 다 샀고.

그러니까 만약 이 입주 물량이 이렇게 많지 않았으면 어떻게 됐을까요? 아마 올라갔을 겁니다. 그런데, 제가 인천은 작년 중순, 가을 되기 전에 "적극 팔아라"고 분명히 말씀을 드렸습니다. 왜? '입주 폭탄'이니까. 이거는 뭐, 불을 보듯 뻔하거든요. 그래서, 지금 시장이 계속 안 좋아지고 있죠.

아직 미분양은 괜찮아요 . 안 좋아지는 초입에 있기 때문에 미분양이 당장 늘어나지는 않아요. "지금 아직 미분양도 없는데?" 하시는데 미분양 쌓이면 이미 늦은 거예요. 그건 이미 늦은 겁니다. 미분양이 이렇게 많이 줄어들어도 이미 사기는 늦은 거고. 보세요. 2014년 미분양 이렇게 많죠? 가장 많았잖아요. 미분양이 가장 많은 이때 산 게 진짜 선수다. 라는 거죠. 좋은 가격에 좋은 조건에 예.

그리고, 인천은 세대수와 인구수는 여전히 이렇게 증가를 하고 있는 이런 모습이고, 일자리도 보면 어때요? 일자리도 계속 늘어나고 있죠? 인천에?

▶박진영 기자
일자리까지.

▶김기원 대표
예. 이게 일자리 데이터거든요. 그리고, 이제 가장 많은 게 한국 GM, 그다음에 삼성 바이오로직스 그래서 어떤 회사인지 어떤 업종인지까지도 파악을 할 수 있게 저희가 만들어놨고요. 그래서, 일자리 늘고 좋아요. 좋지만, 일단은 상당히 좀 고평가되어있는 데다가 물론 서울만큼은 고평가 아니에요. 그래서, 조금 더 '오버 슈팅'할 여지가 있는데, 갑자기 입주 폭탄이 터져 나왔다. 그러면, 우리가 생각을 해봐요. 그러면서 지금 매도세는 쌓이고, 매수세 없고.

그렇다면 우리의 핵심 질문인 송도가 어떻게 될 거냐?

▶박진영 기자
송도는 차별화될 수 있을 것인가?

▶김기원대표
그렇죠. 인천의 입주 물량 데이터를 구체적으로 한 번 파서 들어가 보시죠. 이 빨간색 이 원의 크기가 뭐냐면 그 지역에 있는 아파트 전체 개수 크기에요. 그러면, 어떤 지역에 아파트가 얼마나 많은지 한눈에 서로 비교, 분석이 가능하죠? 그리고, 이 색깔이 빨갈수록 입주 물량이 많다. 그리고, 녹색일수록 입주 물량이 없다. 자, 지금 다 빨갛죠? 무슨 얘기냐면 지금 인천은 다 입주 폭탄이야. 송도가 있는 연수구는 어때요?

연수구는 9.2죠. 아직은 제가 봐서는 하락세가 거의 없거나 괜찮을 겁니다. 인천의 강남 같은 곳인데, 올해까지도 입주 물량이 없어. 근데, 내년부터는 어떻게 돼요? 내년부터는 좀 늘어나죠. 그리고, 입주 물량이라는 거는 주변에 영향을 받죠.

바로 옆에 미추홀구 있죠? 미추홀구의 영향을 받을까요? 미추홀구 같은 경우는 또 입주 물량도 엄청나게 많죠. 그래서, 당연히 안 좋은 영향을 받을 겁니다. 좀 더 쪼개서. 그러면, 정확하게 언제서부터 입주 폭탄이 쏟아질 것인가를 우리가 좀 더 디테일하게 봐야 되니까, 자.

이렇게 놓고 보니까 이게 이제 2022년 1분기, 2분기, 3분기, 4분기 이게 2023년이에요. 근데, 이렇게 보니까 꾸준하게 좀 많이 들어오기는 해요. 근데, 진짜 많아지는 거는 2023년부터죠. 예. 이렇게 2023년 1분기, 4분기 그다음에 2024년 1분기 이때 보면 이렇게 좀 많이 쌓여있잖아요. 그럼 뭐예요? 갈수록 입주 물량에 대한 안 좋은 영향을 많이 받을 거다. 하지만 송도의 경우 이런 건 있습니다... ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

출연 김기원 대표, 박진영 기자
촬영 이상봉 PD, 양채은 PD
편집 양채은 PD
디자인 신선용 디자이너