대장동이 쏘아올린 '초강력 이익환수 3법'..'기대반 우려반'

[수원=뉴시스] 국회사진기자단 = 더불어민주당 대선 후보인 이재명 경기지사가 18일 경기도청에서 열린 국회 행정안전위원회의 경기도에 대한 국정감사에서 의원 질의에 답변하고 있다. (공동취재사진) 2021.10.18.

"대장동 사업에서 개발이익을 완전히 환수하지 못한 것에 무한책임을 느낀다"는 이재명 경기도지사의 발언에 따라 향후 초강력 개발이익 환수제가 나올 가능성이 높아졌다. 정치권에선 개발이익의 50%를 환수하고 민관합동 개발사업의 민간 이익률을 6%로 제한하며 분양가 상한제를 적용하는 내용의 법률 개정안이 발의됐다.

하지만 과도한 규제로 인해 주택공급이 위축될 수 있어 균형잡힌 대안이 필요하다는 반론도 제기된다. 대장동 사태의 근본 문제는 '토지수용권'을 활용한 과도한 시세차익에 있는 만큼 이 부분을 집중 보완해야 한다는 목소리에 힘이 실린다.

국감장 이재명 입에 쏠린 눈...'50% 개발이익 환수'·민간 이익률 6% 제한·분양가 상한제 적용 '3종세트' 제시

19일 정치권 등에 따르면 대장동 개발사업과 관련해 야당의 집중 공격을 받고 있는 이재명 지사가 지난 18일 국회 행정안전위원회에 이어 20일 국토교통위원회 국정감사에 나갈 예정이다. 이 지사는 행안위 국감에서 "이 일을 담당했던 사람의 하나로서 정말 무한 책임감을 느낀다", "제가 최선을 다했다고 하지만 부족해서 (대장동 개발이익을) 완전히 회수하지 못한 건 분명하다"고 발언한 바 있다. 1조원에 달하는 개발이익의 절반을 확정이익으로 회수했지만 앞으로는 100%를 환수하겠다는 의지를 표명한 것이다.

이 지시가 더불어민주당의 대선 후보로 선출된 만큼 그의 강력한 초과이익 환수제 의지가 여당의 당론으로 채택될 가능성이 거론된다. 이와 더불어 노형욱 국토교통부 장관도 이달초 국감에서 "개발이익환수제 전반에 대해 검토하겠다"고 해 정치권에선 이르면 다음달쯤 개발이익환수와 관련한 당정 종합대책이 나올 가능성에 무게가 실린다.

여야는 개발이익 환수를 위한 개정안 3개를 발의한 상태다. 이헌승 국민의힘 의원은 '주택법 개정안'을 발의해 대장동 사업처럼 도시개발법 상 민관 합동으로 SPC를 설립해 택지를 조성하는 경우 공공택지로 분류해 분양가 상한제를 적용해야 한다고 주장했다. 지금은 SPC로 개발하면 민간택지로 분류돼 분상제 적용을 받지 않는다. 분양가격을 높게 책정해 높은 이익을 남길 수 있다.

이 의원은 또 도시개발법 개정안을 통해 이 법에 의해 시행하는 민관공동 사업의 경우 민간의 이윤율을 총사업비의 6% 이내로 제한하는 내용도 담았다. 공공 개발에서 주로 적용하는 택지개발촉진법의 이익 상한 비율을 도시개발법에도 준용하자는 얘기로 민간의 과도한 이익을 막는 장치가 될 것이란 주장이다.

이낙연 전 민주당 대표도 개발이익환수에 관한법률 개정안을 내놨다. 이는 3가지 개정안 중 파급력이 가장 크다. 개정안은 개발이익의 부담률을 현행 20~25%에서 45~50% 수준으로 2배 올리자는 내용이 핵심이다. 개발이익환수법은 제정 당시엔 50% 환수율을 적용했다가 이후 절반 가량으로 낮아졌고, 개발사업 특성에 따라 환수율을 대폭 감면해 줬다. 실제 대장동 개발사업은 10%만 적용했다. 박상혁 민주당 의원도 개발이익 부담률을 50% 수준으로 높이는 개정안을 추가 발의할 예정이다.

초강력 개발이익 환수로 주택공급 위축되면 어쩌나..."토지수용권 남발이 근본 문제.. 해법 내놔야"

주택법을 개정해 민관합동 SPC의 택지를 공공택지로 간주하고 분상제를 적용하는 방안은 여야 이견없이 시행될 가능성이 높다. 하지만 개발분담금을 지금의 2배 수준으로 올리는 개발이익환수법에 대해서는 우려의 목소리가 적지 않다. 대장동 사태를 계기로 여야가 정치적인 유불리에 따라 주장하고 있지만 신중한 검토가 필요하다는 지적이다.

익명의 한 민간 전문가는 "이 법이 제정될 당시에도 50~70% 환수 논의가 있어 왔지만 점차적으로 25% 수준까지 낮아진 배경을 살펴봐야 한다"며 "대장동 개발같은 민관공동 개발도 아니고 순수한 민간 개발 사업에도 지금보다 2배 이익을 환수하겠다고 하면 누가 개발을 하겠나. 상당한 조세 저항에 직면할 수 있어 현실성이 떨어진다"고 비판했다.

특히 최근 집값 불안 해법으로 여야가 공통적으로 주택공급 확대를 주문하고 있는 상황에서 개발이익 50% 환수를 시행하면 주택공급이 크게 위축될 수밖에 없다는 논리다. 정치적인 공방을 떠나 주택공급과 민간의 개발사업 참여 등 균형적인 시각이 필요하다는 지적이 나오는 이유다.

일각에선 대장동 개발 사업에서 과도한 민간 이익이 발생한 근본 원인은 '공공의 토지수용권'에 있다는 분석이 제기됐다. 대장동 개발사업은 공공이 지분 51%를 갖고 있어 토지 강제수용이 가능했다. 민간 전문가는 "수용권을 통해 땅을 살 때는 공시가로 아주 싸게 샀는데 팔 때는 감정평가액을 기준으로 높은 이익을 취할 수 있는 구조가 가능해 지면서 천문학적인 이익이 발생했다"며 "도시개발법상의 개발사업에 대해서는 수용권을 행사할 수 없게 하는 것이 근본 해결책"이라고 말했다.