"주택 공급 계획만 견고하다면 집값은 잡을 수 있다."
이상현 명지대학교 건축학과 교수는 24일 머니투데이 부동산 유튜브 '부릿지'에 출연해 "집값이 오르는 가장 큰 이유는 '지금 안 사면 못 살 것 같다'는 군중 심리 때문"이라며 "이러한 가수요를 잡기 위해서는 시장에 대량의 주택을 공급할 것이란 견고한 계획을 전달해야 한다"고 말했다. ☞인터뷰 전체 영상은 유튜브 '부릿지' 채널에서 확인할 수 있습니다.
그는 문재인 정부 들어서 나타난 집값 폭등에 대해 "기간을 넓혀보면 그다지 비상식적인 수준이 아니다"고 평가했다. "2008년부터 문재인 정부가 시작하기 바로 직전인 2017년까지 집값 상승률은 5.53%로, 연간 상승률은 0.6%였고 최근까지로 기간을 넓혀도 연간 상승률은 3.4%에 불과하다"는 것. 그는 "집값을 매년 0.6%의 상승률로 20년간 눌러놓는 것은 불가능하다"며 "지금 안 오르면 다음 정권에서라도 오를 수밖에 없었다"고 진단했다.
그는 특히 서울에서 총 32만 가구의 공급 계획의 담은 2·4대책에 대해 "계획대로만 공급된다면 집값을 잡는 데 효과적이겠으나 이를 국민이 받아들이기 어려운 것이 사실"이라며 "대표적인 이유가 재개발, 재건축으로 얻는 인센티브가 약화된 상황에서 토지주 등의 동의를 받기 어려울 것이란 생각 때문"이라고 설명했다.
그는 또 공급 대책에서 가구 분화 등 수요에 대한 파악, 공급할 수 있는 주택 가용량에 대한 분석이 없다는 점을 계획 자체가 허술하다고 비판했다. 이 교수는 "시장에서 충분히 인정할 수 있는 주택 수요 증가분을 계산한 뒤 최대 공급량이 이를 넘어선다는 점을 보여줘야 하는데 "32만 가구를 추가 공급할 수 있다고 했을뿐 기존 주택 멸실 분에 대한 언급도 없다"며 "멸실분을 제외한 순증이 몇만채 인지를 파악하기 어렵다는 점에서도 견고하다고 평가하기 어렵다"고 설명했다.
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최근 집값 상승을 부추기는 주 계층은 실수요가 아닌 '가수요'라는게 이 교수의 진단이다. 이 교수가 말하는 가수요는 주택 가격 상승에 따른 투기적 수요를 말한다. 당장 집이 필요해서 매입하는게 아니라 가격이 올라서 매수하는 수요다. 이 교수는 "가격이 오르는 특정 지역을 중심으로 수요가 집중될 때 가수요라고 볼 수있다"며 "최근 가격지수와 매매건수 간의 통계적 관계를 보면 가격이 거래 건수를 견인하고 있음을 알 수 있다"고 분석했다.
정부가 내놓은 스물 다섯번 가량의 부동산 정책이 시장에서 효과적으로 작동하지 않은 것도 시장을 움직이는 가수요에 대한 대응이 아니었기 때문이란게 그의 분석이다. 그는 "이번 정권 들어서 주택 인허가 수는 다소 감소했지만 입주 물량은 줄지 않았다"며 "그럼에도 불구하고 집값이 상승한 이유는 정부가 공급한 주택은 주로 주거 약자 계층을 위한 것이기 때문"이라고 설명했다.
그러면서 "시장에서 매매 가격을 올리는 이들은 가수요로 실수요자에게 공급되는 주택은 이들에게 아무런 영향을 끼치지 않는다"며 "일차적으로 그들이 참여할 자격도 안되고 투자 적격성 면에서도 매력 요인이 떨어지기 때문"이라고 평가했다. 그가 '견고한 공급대책으로 집값을 잡을 수 있다'고 보는 이유다.
특히 그는 정부가 이러한 가수요 및 불로소득에 대한 편협적인 시각을 거둬야 한다고 주장했다. 이 교수는 "다주택자를 포함한 1주택자나 대부분이 성실한 중산층으로 정부가 이들을 도덕적으로 비난할 소지가 없다"며 "주택 문제의 해결을 위해서는 이들에 대한 혐오감을 내려놓고 보다 실질적인 대책을 찾아야 한다"고 강조했다.
