재개발·재건축 조합원 규제 "투기 방지 효과 있지만…사유재산 침해"

조합원 지위 양도 제한 등 관련 정책 전문가 평가

(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 오세훈 서울시장과 노형욱 국토교통부장관이 9일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 국토교통부-서울특별시 주택정책 협력 간담회에서 악수하고 있다. 2021.6.9/뉴스1

9일 정부와 서울시가 발표한 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한 강화 방안과 관련, 전문가들은 시장 안정화와 사업 속도조절에 효과가 클 것으로 예상했다. 다만 규제 기간이 길어질 경우 사유제한 침해 등 부작용이 발생할 것이란 우려도 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "재개발, 재건축 조합원 지위 양도 시점을 앞당김으로써 투기자본을 막고, 거래가 묶인 상황에서 더욱 적극적으로 서울시의 공급확대에 대한 전략적 시그널을 주기 좋아 시장 심리 안정에도 도움이 될 것"이라고 말했다.

그는 이어 "조합원 지위 양도를 재건축, 재개발 초반부터 제한하게 되면 자금이 상당기간 묶이게 되고, 중간에 치고 들어오는 투기자본이나 팔고 나가는 소유주도 거의 없어 시장 안정에 도움이 될 것"이라며 "규제로 묶어둬 사업추진 과정에서 가격이 튈 우려가 적은 상황인 만큼 속도 조절을 하거나 인센티브를 주는 방식으로 행정력을 강화할 수 있다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사업 초기부터 조합원 지위 양도가 제한되는 만큼 사유재산 침해에 대한 논란이 발생할 수는 있다"면서 "그래서 오히려 서울시 입장에서는 조합원 지위 양도 제한 강화가 결정된 시점부터 '더욱 빠른 사업추진이 필요하다'고 주장할 근거와 동력이 생기게 되는 것"이라고 분석했다.

하지만 주택처분이 불가피한 소유주들의 사유 재산침해 문제와 재건축 가능성이 있는 노후 단지들의 사업추진 이전 또는 극초반 가격급등 우려 등도 제기된다.

심교언 건국대학교 경영대학 부동산학과 교수는 "내가 급해서 팔아야하는데, 현금청산 대상이 되면 사실 손해가 막심한 것"이라며 "지금은 투기를 막기 위해서라고 하지만 중장기적으로는 거래를 인위적으로 제한하는 것에 대한 논란과 부작용이 반드시 따를 것"이라고 말했다. 이어 "한시적으로 시장 안정을 위해 사용해야 한다"고 조언했다.

투기우려 지역에 대한 정부와 서울시의 공동 조사 등 규제 강화도 신중하게 추진할 필요성이 제기된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "투기우려 단지는 공공·민간 공모사업에 불이익이 생기는 만큼 감점의 수위와 기준 등 명확한 기준을 만들 필요가 있다"며 " 특히 재개발의 경우 표준화 및 정형화 되지 않은 비아파트 주택유형이 많은 만큼 가격동향 등의 파악이 쉽지 않아 평가 기준이 보다 명확하고 공정해야 할 것"이라고 말했다.


민간 재개발에 공공기획을 도입하는 방안도 긍정적 평가가 나온다. 이은형 연구원은 "서울시 공공기획은 30% 동의율로 신청가능한데, 그만큼 사업성공 가능성이 높은 조합들이 참여하게 될 것으로 보인다"며 "이와 함께 조합장 비리 등 사업 발목을 잡는 갈등을 최소화해 정비사업의 투명성과 사업성을 제고시킬 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.