"강북도 평당 1억"..도심 개발에 토지수용 '카드' 꺼내는 당정

[서울=뉴시스]조수정 기자 = 변창흠 국토교통부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제13차 부동산시장 점검 관계장관회의'에 참석하고 있다. 2021.01.15. (공동취재사진) [email protected]

당정이 서울 도심에 20만~30만 가구 주택공급을 위해 토지 수용 기준을 완화하는 방안을 검토하고 있다. 수도권 외곽이나 공공택지가 아닌 서울 도심의 민간 땅을 활용한 대규모 공급대책이 나오는 만큼 재산권 행사를 둘러싼 갈등을 최소화 하려는 것이 정부 구상이다.

이에 따라 조합설립에 반대하거나 '알박기'를 하는 토지주를 대상으로 공공이 나서 토지를 수용하거나 '반대매수 청구권' 등 인센티브를 주는 방안이 유력한 카드로 거론된다.

도심 민간 땅에 획기적 공급, 최대 난관은 토지확보..당정, 토지수용 기준 완화 검토

2일 정치권과 정부에 따르면 당정은 서울 도심의 획기적인 주택 공급을 위해 토지 수용 기준을 완화하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 더불어민주당에서는 주택법이나 도시정비법(도시및 주거환경 정비법) 토지보상법 등을 개정해 주택공급을 위한 일정 수준 이상의 토지 면적을 확보할 수 있는 방안을 검토 중이다.

정부가 고밀개발로 주택을 공급하겠다고 한 역세권, 준공업지역, 저층 빌라 지역 등은 대부분 민간이 보유한 땅이다. 도심에 충분한 양의 집을 짓기 위해 일정 면적 이상을 확보하는 것이 이번 대책의 1차 목표일 수밖에 없다. '알박기'나 개발을 반대하는 토지주를 대상으로 강제 수용 절차를 진행하거나 추가 인센티브를 통해 토지를 매도할 수 있는 '퇴로'를 열어 주는 것이 핵심이다.

현행 기준으론 토지의 강제 수용은 '개인의 재산권 행사'와 결부돼 엄격한 규제를 받는다. 도시개발법 기준으로 민간 시행자가 토지를 강제 수용하려면 토지면적의 3분의 2 이상 소유해야 하고 토지 소유자 절반(50%) 이상의 동의를 받아야 한다. 중앙토지수용위원회(중토위)나 지방토지수용위원회에 강제수용을 위한 수용재결을 신청해 "가능하다"는 판단을 받는 절차도 거친다.

과거에 용산국제업무지구 개발 사업이 도시개발법 기준에 따라 토지의 강제수용이 이뤄졌는데 당시 토지주들이 강력 반발해 헌법소원까지 갔다. 더구나 도시개발법은 △주거지역 및 상업지역은 1만㎡ 이상 △공업지역은 3만㎡ 이상 등으로 개발 면적이 일정 수준을 넘어야 민간 수용이 가능하다. 다만 공공이 시행자인 경우엔 별도의 동의 절차는 필요 없다.

이번 공급대책의 '타깃'인 역세권 고밀개발이나 저층 주거지 개발 등은 도정법 적용을 받을 가능성이 있다. 현행 도정법은 개인의 재산권 행사를 고려해 토지 수용절차가 매우 까다롭다.


재개발은 면적의 50% 이상, 조합원 75% 이상 동의를 받으면 토지보상법에 따라 중토위 등에서 수용재결을 통해 강제 수용이 가능하다. 다만 이 경우에도 기부채납 등 '공익성'이 담보돼야 한다. 중토위 판단을 받기까지 통상 1년 이상 걸린다.

재건축은 공익성이 없는 사업이라 원칙적으로 강제 수용을 할 수 없다. 일정 기준을 충족하는 경우에 한해 조합이 '매도청구권'을 행사할 수는 있다. 결국 소송을 거쳐야 토지를 확보할 수 있다는 뜻이다.

공공이 토지수용·투기수요 차단...토지주에 반대매수 청구권 도입되나

변창흠 국토부 장관은 지난달 토지 수용을 하면서 개발 이익을 공유하는 방식의 '맞춤형 개발'을 구상 중이라고 밝힌 바 있다. '공권력'에 해당하는 토지 수용을 위해선 도정법 등을 개정해 주민 동의 비율을 낮추는 방안이 거론된다. '인센티브' 차원에서 토지주가 일정 수준 이상의 보상을 요구할 수 있는 '반대매수 청구권'을 행사하는 방안도 가능한 선택지다.

투기 수요 차단도 공공이 해야 하는 역할이다. 업계 관계자는 "역세권 개발 이슈가 부각이 되면서 강북 역세권 땅값이 평당(3.3㎡) 1억원 이상으로 치솟았다"며 "민간 사업자가 개발하려면 평당 가격이 5000만원 전후여야 사업성이 확보가 되는데 투기 수요 유입으로 땅값이 급등한 상황"이라고 지적했다.



토지수용이나 투기 수요 유입 차단, 인허가 절차 단축 등은 공공이 해결해 속도감을 높이는 한편 민간에선 자본을 투입하고 직접 개발에 참여하는 방식의 공급 모델이 나올 것으로 보인다. 적절한 수준의 개발 이익을 민간에 넘기면서도 임대주택 공급과 공원, 체육시설 같은 생활 SOC(사회간접자본) 등 이익을 공유하는 방식도 함께 제시될 것으로 예상된다.