![[서울=뉴시스]조수정 기자 = 변창흠 국토교통부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제13차 부동산시장 점검 관계장관회의'에 참석하고 있다. 2021.01.15. (공동취재사진) photo@newsis.com](https://thumb.mt.co.kr/06/2021/02/2021020214521676626_1.jpg/dims/optimize/)
이에 따라 조합설립에 반대하거나 '알박기'를 하는 토지주를 대상으로 공공이 나서 토지를 수용하거나 '반대매수 청구권' 등 인센티브를 주는 방안이 유력한 카드로 거론된다.
정부가 고밀개발로 주택을 공급하겠다고 한 역세권, 준공업지역, 저층 빌라 지역 등은 대부분 민간이 보유한 땅이다. 도심에 충분한 양의 집을 짓기 위해 일정 면적 이상을 확보하는 것이 이번 대책의 1차 목표일 수밖에 없다. '알박기'나 개발을 반대하는 토지주를 대상으로 강제 수용 절차를 진행하거나 추가 인센티브를 통해 토지를 매도할 수 있는 '퇴로'를 열어 주는 것이 핵심이다.
과거에 용산국제업무지구 개발 사업이 도시개발법 기준에 따라 토지의 강제수용이 이뤄졌는데 당시 토지주들이 강력 반발해 헌법소원까지 갔다. 더구나 도시개발법은 △주거지역 및 상업지역은 1만㎡ 이상 △공업지역은 3만㎡ 이상 등으로 개발 면적이 일정 수준을 넘어야 민간 수용이 가능하다. 다만 공공이 시행자인 경우엔 별도의 동의 절차는 필요 없다.
이번 공급대책의 '타깃'인 역세권 고밀개발이나 저층 주거지 개발 등은 도정법 적용을 받을 가능성이 있다. 현행 도정법은 개인의 재산권 행사를 고려해 토지 수용절차가 매우 까다롭다.
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재개발은 면적의 50% 이상, 조합원 75% 이상 동의를 받으면 토지보상법에 따라 중토위 등에서 수용재결을 통해 강제 수용이 가능하다. 다만 이 경우에도 기부채납 등 '공익성'이 담보돼야 한다. 중토위 판단을 받기까지 통상 1년 이상 걸린다.
재건축은 공익성이 없는 사업이라 원칙적으로 강제 수용을 할 수 없다. 일정 기준을 충족하는 경우에 한해 조합이 '매도청구권'을 행사할 수는 있다. 결국 소송을 거쳐야 토지를 확보할 수 있다는 뜻이다.
!["강북도 평당 1억"..도심 개발에 토지수용 '카드' 꺼내는 당정](https://thumb.mt.co.kr/06/2021/02/2021020214521676626_2.jpg/dims/optimize/)
투기 수요 차단도 공공이 해야 하는 역할이다. 업계 관계자는 "역세권 개발 이슈가 부각이 되면서 강북 역세권 땅값이 평당(3.3㎡) 1억원 이상으로 치솟았다"며 "민간 사업자가 개발하려면 평당 가격이 5000만원 전후여야 사업성이 확보가 되는데 투기 수요 유입으로 땅값이 급등한 상황"이라고 지적했다.
토지수용이나 투기 수요 유입 차단, 인허가 절차 단축 등은 공공이 해결해 속도감을 높이는 한편 민간에선 자본을 투입하고 직접 개발에 참여하는 방식의 공급 모델이 나올 것으로 보인다. 적절한 수준의 개발 이익을 민간에 넘기면서도 임대주택 공급과 공원, 체육시설 같은 생활 SOC(사회간접자본) 등 이익을 공유하는 방식도 함께 제시될 것으로 예상된다.