서울 강남구 일대 아파트 밀집지역./사진= 김창현 기자
세종시 아파트값도 내재가치 대비 고평가됐는데 거품 수준까지는 아닌 것으로 나타났다. 다만 연구기간이 지난해까지로 올해 행정수도 이전설로 인한 상승분이 반영되지 않았기 때문에 현재는 거품 가능성이 클 수 있을 것으로 예상된다.
최진 국토연구원 연구원은 24일 '아파트 가격거품 검증과 시사점(2012~2020년 1월)' 워킹페이퍼에서 시도지역 및 강남4구를 대상으로 아파트 가격을 분석한 결과 강남4구를 포함한 서울과 세종 지역 아파트에 가격거품이 존재할 가능성이 있다고 밝혔다.
사진= 국토연구원
전국 16개 시도와 강남4구를 대상으로 중위가격으로 산정한 내재가치 대비 매매가격비율 분석결과 지난해 12월 기준 강남4구, 세종, 서울의 내재가치 대비 매매가격이 각각 213.5%, 208.5%,
179.8%에 달했다. 2012년부터 2019년까지 7년간 내재가치 대비 매매가격비율의 상승률은 서울(109.9%→179.8%) 강남4구(128.8% → 213.6%) 세종(105% → 208.5%)로 각각 69.9%p, 84.7%p, 103.5%p 올랐다.
서울, 강남4구, 세종 지역이 그 외 지역에 비해 내재가치 대비 주택가격이 50~80% 고평가된 것으로 나타났다.
사진= 국토연구원
실거래가격지수로 산정한 내재가치 대비 매매가격은 지난해 10월 기준 강남 4구, 세종, 서울이 각각 174.2%, 166.0%, 193.3%였다. 2012년부터 2019년까지 7년간 내재가치 대비 매매가격비율의 상승률은 서울(109.5%→166.0%) 강남 4구(112.8% → 174.2%) 세종(103.2%(2013년) → 193.3%)로 각각 56.5%p, 61.4%p, 90.0%p 상승했다.
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그 외 시도지역의 경우에도 2016년까지 꾸준한 상승세를 보이다 이후 4년간 일정 수준을 유지하는 것으로 나타났다. 평균적으로 내재가치 대비 133.2% 수준을 보였다. 지방에서는 제주도가 2019년 기준 152.4%로 가장 높았다.
서울, 강남4구, 세종 모두 최근 내재가격이 중위가격기준 180% 이상, 실거래가격기준 160% 이상으로 주택임대소득으로 얻을 수 있는 현재가치보다 고평가된 수준이다.
최 연구원은 "내재가치 산정에 활용한 월별 전월세 전환율이 지속 감소 추세라 내재가치와 매매가격 격차가 더 벌어질 가능성이 있다"며 "서울, 강남4구, 세종 등 국지적 가격 거품 발생 가능성에 대해 주의를 기울여야 한다"고 말했다.
이어 "코로나19 바이러스 이후 실물경기와 자산시장 간 온도차가 커지는 상황에서 가격거품은 경제에 미치는 부정적 영향이 클 수 있기 때문에 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위한 정책을 일관성 있게 시행해 나갈 필요가 있다"고 제안했다.