첫 번째는 상황적 요인입니다. 코로나19(COVID-19) 사태로 전세계 경제는 최악입니다. 경제가 악화하면 주가도, 집값도 떨어지는 게 상식입니다. 현실은 정반대입니다. 과잉유동성 때문입니다. 시중에는 총통화(M2) 기준 3053조원이 풀려 있습니다. 특히 코로나19 사태로 300조원 이상 늘었습니다. 이 엄청난 유동성이 갈 곳이 없기 때문에 부동산이나 증시로 몰립니다. 문제는 앞으로 경기회복을 추진하는 한 과잉유동성을 흡수하기 쉽지 않다는 것입니다. 엄청난 양의 돈이 떠도는 한 어떤 부동산정책도 효과를 내기 어렵습니다.
두 번째는 세계적으로 유례가 없는 대한민국만의 유별난 요소들도 집값 안정을 어렵게 합니다. 보수진보 남녀노소 가릴 것 없이 전 국민이 부동산에 베팅합니다. 세계 어디에도 2030 젊은 세대까지 나서 부동산에 올인하고 ‘패닉 바잉’하는 나라는 없습니다. 대출받는 것을 넘어 ‘영혼까지 끌어들여서’ 말입니다. 성인이 되고 결혼을 하면 첫 번째 목표가 수도권 입성입니다. 그다음은 인서울이고, 인생의 최종 목표는 강남에 집을 마련하는 것입니다. 대한민국 특유의 이런 쏠림현상이 세계 최저의 출산율과 세계 최고의 부동산 급등을 초래했다고 주장하는 학자도 있습니다.
국회의장, 청와대 비서실장, 야당 대표에서부터 젊은 세대에게 영향력이 큰 이정재, 서장훈, 이효리 같은 연예인들에 이르기까지 하루에도 수많은 부동산 투자 성공사례들이 소개됩니다. 겉으로는 투기라며 비판하지만 실제는 투기를 부추깁니다. 한때 암호화폐를 놓고 젊은 세대가 뛰어들었듯이 이제는 거의 전 국민이 부동산 투기에 나섭니다. 유튜브, SNS(소셜네트워크서비스) 등을 통해 정책의 허점을 분석하고 대담하게 시장에 뛰어들도록 유인하는 집단이 하나의 세력으로 자리 잡은 것도 다른 나라에는 없는 일입니다. 부동산 투기의 세력화·일상화는 대한민국만의 유별난 현상입니다.
세 번째 요인은 정책실패입니다. 문재인정부로서는 변명의 여지가 없는 대목입니다. 노자 ‘도덕경’에는 “치대국 약팽소선”(治大國 若烹小鮮)이라는 말이 나옵니다. 나라를 다스리는 것은 마치 작은 생선을 굽는 것과 같아서 너무 자주 뒤집으면 생선 살이 부서져 먹을 게 없어지기 때문에 조심스럽고 세심하게 정책을 펼쳐야 한다는 것입니다. 문재인정부는 부동산정책을 무려 22번이나 바꾸고 뒤집었지만 부동산 광풍 말고는 남은 게 없습니다. 지나치게 잦은 규제로 시장에 내성만 키웠고 정책에 대한 신뢰는 추락했으며 조세저항과 촛불집회를 낳기에 이르렀습니다.
마지막 네 번째 요인은 공급의 문제입니다. 서울 집값을 잡으려면 당연히 서울에 많은 주택을 공급해야 합니다. 그런데도 문재인정부는 세금과 규제로만 집값을 잡으려 했습니다. 재개발·재건축 같은 주택공급 확대정책이 가져올 일시적인 투기수요와 가격급등이 두려웠기 때문입니다. 주택을 공급하더라도 서울이 아닌 출퇴근에만 2~3시간 걸리는 서울 외곽으로 돌렸습니다. 강남 집값을 떨어트리려면 강남에 물량을 쏟아부어야지 고양, 김포, 인천, 의정부 같은 곳에 수만 채를 지어본들 무슨 효과가 있겠습니까.
뒤늦게 정책실패를 자인하고 유휴지 개발이나 정비사업 활성화를 통해 서울에 주택공급을 확대하는 방안을 발표한다지만 이미 늦었습니다. 실제 공급, 즉 입주까지는 최소 4~5년, 길게는 10년 이상 걸리기 때문입니다.
“이번 생에 인서울은 글렀다”며 젊은 세대가 한탄하고 좌절하지만 문재인정부 임기 내 서울 집값 안정은 글렀습니다. 부동산문제가 문재인정부의 레임덕을 가져오는 방아쇠 역할을 할 것이라고 말하는 데 누굴 탓하겠습니까. 서울 등 수도권의 집값 폭등과 전 국민의 투기꾼화는 문재인정부가 스스로 불러들인 재앙입니다. 다주택자와 강남 등 고가주택 소유자들만 더 배부르게 만든 ‘진보정권의 역설’을 어떻게 설명해야 하나요.
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