전문가들 ”단기 투기수요 억제, 추가 풍선효과는 우려"

2.20 부동산 대책 전문가 평가

최근 가격이 많이 오른 수원 지역 한 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

정부가 수도권 남부 지역 집값 급등에 대응해 발표한 2.20 부동산 대책과 관련, 전문가들은 새롭게 규제 대상이 된 지역의 투기를 억제하는 효과를 예상하면서도 다른 지역으로의 풍선효과를 우려했다.

대출을 막고 실거주 요건을 강화하면 해당 지역의 단기적인 집값 안정을 도모할 수 있지만 저금리 유동성 장세에서 근본적 해결책은 아니라는 것이다.

신규 조정지역 시세 숨고르기…청약 과열도 진정될 듯

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳의 신규 조정대상지역은 규제지역 주변으로 중저가주택이 밀집한 것이 특징”이라며 “조정대상지역이 과거처럼 단순 청약규제를 넘어 대출, 세금 등으로 규제 범위와 강도가 훨씬 높아진 점에 유의해야 한다”고 했다.

이어 “다주택자에 대한 양도세 중과세와 대출규제 강화로 외지인들의 갭투자 수요가 주춤해지면서 수용성 일대 아파트 시장은 일단 숨고르기 양상을 보일 전망”이라고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “단기적으로 급등한 호가 상승률이 둔화하고 거래량이 감소하는 등 관망 움직임이 예상되나 이미 조정지역규제가 가해졌던 수원 팔달, 용인 수지, 구리시나 투기과열지구인 광명시 일대 가격이 연초부터 꾸준한 상승한 점을 고려하면 신규 규제지역 추가로 가격 조정까지 이어지기는 제한적일 것”이라고 했다.

다만 그는 이번 대책이 해당 지역 청약 과열 양상을 다소 진정시킬 것으로 내다봤다. 대출규제 강화와 함께 조정지역 주택 분양권 전매제한 기간을 '1지역'으로 일괄 조정해 소유권 이전 등기까지 되팔 수 없도록 했기 때문이다.

직방에 따르면 이번에 추가로 조정지역이 된 5개 지역에서 연내 1만5695가구의 아파트가 분양될 예정이다. 함 랩장은 “가점제 비중 확대와 청약 1순위 자격요건 강화, 전매규제 등으로 청약 진입 문턱이 한층 높아질 전망”이라고 했다.

군포, 평택, 의정부 등 다른 비규제지역 쏠림 우려…"공급신호 줘야"

정책 부작용을 우려하는 목소리도 적지 않다. 가장 많이 거론되는 것은 다른 비규제지역으로 투기 수요 쏠림현상이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 “규제로 해당 지역 집값 상승률은 단기적으로 잡힐 수 있지만 이외 군포, 화성, 평택, 오산, 양주, 의정부 등 다른 수도권 비규제지역으로 투자수요가 이전될 가능성이 크다”고 했다.

전문가들은 정부가 시장에 지속적인 공급 신호를 줘야 가격 오름세를 진정시킬 수 있다고 조언한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “최근 수용성 지역 가격 급등세는 해당 지역 주택 공급이 부족해서가 아니라 서울에 각종 규제를 집중하니 이를 피한 유동성이 쏠리면서 나타난 것”이라며 “서울 시내 지속적인 주택 공급확대로 유동성이 외부로 빠져나가지 않도록 관리해야 한다”고 했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “최근 수도권까지 집값 상승 연쇄효과가 나타난 것은 근본적으로 서울 집값이 불안정하기 때문”이라며 “서울 시내 재개발, 재건축을 통한 공급을 늘리고 수도권에 판교처럼 자족 기능을 갖추고 교통이 편리한 도시를 만들어서 서울 진입 대기 수요를 분산하는 정책도 필요하다”고 했다.

합 랩장은 “유동자금이 직접투자 이외 다양한 간접투자 상품으로 이동할 수 있도록 리츠, 펀드류의 공모형 대체투자처 발굴과 시장의 공급감소 우려를 다독일 수 있는 대도시 정비사업 정상화가 고려될 필요가 있다”고 했다.