강남·분당 등 규제지역 거래 '반토막' 가격은 올라

주택매매거래지수 서초 0.37·분당 0.27… "매물 감소로 실수요자 주거이동성 악화 가능성"

사진= 주택산업연구원

올 상반기 전국 주택매매거래가 예년 평균 대비 반토막 난 것으로 조사됐다. 서울, 부산, 울산, 경남 등의 거래침체가 두드러졌다. 규제지역을 중심으로 거래침체가 심화한 양상이다.

10일 주택산업연구원은 올 상반기 전국 주택매매거래지수(HSTI)가 0.63으로 기준값 1을 밑돌았다고 밝혔다. 1미만일 경우 기준거래 수준에 미치지 못한 침체기, 1을 초과하면 활황기로 해석된다.

주택매매거래지수는 주택경기 사이클을 고려한 거래지수다. 주택 거래가 어느 수준에서 이뤄지는지 진단할 수 있는 지표가 전무한 실정이라 이번에 주택산업연구원에서 개발했다. 거래 기준값은 금융위기 이후 2008~2017년 10년 간 평균값으로 정했다.

그 결과 전국 261개 시군구 중 82.7%(216개 지역)가 거래 침체 상황으로 활성화 정책이 필요한 것으로 분석됐다. 특히 규제지역 44곳의 매매거래지수는 0.2~0.6으로 거래 위축이 심각했다.

사진= 주택산업연구원

서울 서초(0.37)·강남(0.40)·노원(0.44) 성남 분당(0.27) 안양 동안(0.40) 용인 수지(0.45) 등 수도권 규제지역들은 기준거래값 대비 절반 미만의 거래를 보였다. 가격은 최근 상승세로 전환했다. 부산 동래구(0.35) 해운대구(0.43) 수영구(0.46) 등 지방 규제지역은 거래와 가격의 동반 하락으로 시장침체가 가속화됐다.

44개 규제지역이 차지하는 비중은 16.9%에 불과하나 주택수 규모에서는 30%, 거래량 규모에서는 25%를 차지해 규제지역의 침체는 전체 시장에 상당히 큰 영향을 미칠 수 있는 것으로 분석됐다.

울산(0.47), 경남(0.54) 등 지방거래시장의 침체수준도 심각했다. 전국 미분양의 83%가 지방에 있고 준공후 미분양과 미입주 위험이 크게 증가하고 있다.


권영선 주택산업연구원 책임연구원은 "2017년 이후 임대주택 등록과 증여로 약 35만가구의 시장거래 물건이 감소한 것으로 추정되는데, 대출규제와 매물감소 현상으로 실수요자의 주거 이동성이 크게 악화할 가능성이 있다"고 짚었다.

현 정책기조가 지속되면 거래감소는 지속될 것으로 내다봤다. 권 책임연구원은 "거래 없는 가격 상승은 견조한 시장회복이라 보기 어렵다"며 "전국적인 거래감소 현상을 개선하기 위해서 △서울과 경기 일부지역의 가격상승세를 근거로 한 규제확대 정책의 재검토 △지방 규제지역 지정 재검토가 필요하다"고 제안했다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "2017년 지방세 80조4000억원 중 주택 관련 세수가 13조4000억원에 이르는 것으로 추정되는데 주택시장 규제 강화와 지방세수 감소가 불가피해 지역경제 어려움이 더 커질 것"이라며 "지방시장 침체와 1주택자의 주거이동 제약으로 나타나고 있는 시장 이상 흐름을 정상화할 수 있는 제도점검이 필요하다"고 강조했다.