지난 14일 서울 시내 공인중개사 사무소 밀집상가에 매물이 붙어있다. 정부는 전날 종부세 최고세율을 3.2%로 상향조정하고 공정시장가액비율을 최고 90%에서 100%로 상향조정하는 것을 골자로 하는 부동산 대책을 발표했다. 종합부동산세 강화를 비롯해 2주택 이상 다주택자들의 주택담보대출 금지 등 시장에 가하는 충격이 상당해 집값 안정에 효과를 거둘 것이라는 관측이 대체적이다. 그러나 증권업계에 따르면 이른 시일 내 공급할 수 있는 택지가 제한적이고 그린벨트 해제에 따른 보상·착공 문제 등의 요인으로 단기적으로 서울 지역 집값을 끌어내리는 효과는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 2018.9.14/뉴스1
가장 수요가 많은 서울에 신규 택지를 확보하지 못하면 공급대책 효과가 반감될 수 있어 귀추가 주목된다.
국토부 장관이 국토 개발 목적으로 그린벨트를 해제할 수도 있지만, 30만㎡ 규모 미만의 개발제한구역 해제 권한은 시·도지사도 갖고 있어 협조를 얻어야 한다.
하지만 서울시는 이 지역에 주택을 공급해도 집값 안정 효과가 낮다고 지적한다. 일례로 2011년 공급한 강남구 자곡동과 세곡동 일대 보금자리주택 전용 59㎡ 분양가는 2억2000만원 안팎이었으나, 현재 시세는 이보다 4배 이상 높은 9억~10억원에 달한다.
대체 부지 마련도 쉽지 않다. 올해 9월 기준 서울시가 보유한 유휴지는 133곳(1만636㎡)인데 대부분 300㎡ 이하 '자투리땅'으로 주택을 짓기에 부적합하다.
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대안으로 유휴 철도부지가 거론된다. 서울시에 따르면 중장기 개발이 가능한 유휴 철도부지는 37곳이다. 이 가운데 대규모 주택공급이 가능한 곳은 △개화차량기지(37만9683㎡) △구로차량기지(25만3224㎡) △신내차량기지(19만140㎡) △창동차량기지(18만1819㎡) △수색차량기지(17만2000㎡) 등이다.
다만 여기에 실제로 주택이 공급되려면 5~10년이 필요해 단기 공급대책으로는 재개발·재건축 규제 완화가 더 낫다는 의견도 있다.
대체 부지 확보가 어렵다면 상업지역 주거비율이나 준주거지역 용적률을 높여 도심 내 주택공급을 늘리는 방안도 검토될 여지가 있다.
그동안 서울시는 상업지역을 본래 목적대로 개발하고 학교 등 편의시설 부족현상을 막기 위해 주거용도시설의 건립을 제한했다. 대표적인 규제가 '용도용적제'인데, 주상복합건물을 지을 때 주거시설이 차지하는 비중이 클수록 허용 용적률을 줄이는 것이다.
지난해 7월 제도가 바뀌어 일반상업지역 용적률 상한은 800%로 고정됐고, 주거용 시설이 차지하는 용적률은 400% 이하로 제한됐다. 전체 용적률을 줄여도 연면적 30% 이상은 비주거시설로 채워야 한다.
당시 '오피스텔'이 비주거시설에서 제외돼 연면적 30%를 상가 등 상업시설로만 채워야한다. 이로 인해 도심 내 주거용 오피스텔 공급이 어려워졌다.
서울시 관계자는 "상업지역에서 비주거시설 비율과 주거시설 용적률 완화, 준주거지역의 용적률에 대해 정부와 논의 중“이라고 했다.