강남 부촌 1대1 재건축...서민의 서울 고민

압구정 현대·대치 은마 등 기존 가구 유지 주장 잇따라..임대주택 공급창구 막힐 우려

서울 강남 아파트 단지 압구정 현대아파트 일대. /사진=머니투데이DB

서울 강남 부촌 아파트 주민들이 '1대1 재건축' 논의에 나서면서 서울시의 고민이 깊어졌다. 임대주택 없이 고급 주거지를 조성하는 재건축안이 서민 주거복지 정책과 엇박자를 낼 수 있기 때문이다. 용적률을 올려 임대주택을 마련하는 서울시 입장에선 공급 창구가 막힐 수 있다.

28일 서울시에 따르면 임대주택을 공급하는 정비구역에는 조례상 상한인 용적률 250%(제3종 일반주거지역 기준)를 초과한 규모로 단지를 재건축할 수 있는 '용적률 인센티브'가 제공되고 있다.

정비구역 지정 심의 기구인 '서울시 도시계획위원회(도계위)'는 개별 정비계획안 심의에서 소형임대주택 가구수를 늘려 서민 주거안정에 기여하는 재건축안이 필요하다는 의견을 내놓고 있다.

도계위는 법적으로 명시된 조항이 없는 사안에 대해서도 의견을 개진하는 광범위한 재량이 인정된다. 송파구 '잠실주공5단지' 내 기존 건축물 일부를 보존하게 한 것도 도계위 의견이 반영된 것이다. 다만 도계위가 합법적인 1대1 재건축안에 대해 무리하게 임대주택 건립을 강권할 경우 사유재산권 침해 논란이 일 전망이다.

1대1 재건축은 임대주택 및 일반분양분을 극소화하거나 없애 기존 아파트 단지 규모와 거의 동일하게 재건축하는 것이다. 분양수익 얻기는 힘드나 고밀도 재건축보다 주거 여건이 쾌적하고 대지지분도 많아 향후 아파트 가치가 상승할 것이란 기대감이 높다.

서울시 관계자는 "1대1재건축이 법적 조건을 충족하더라도 안건 통과는 미지수"라며 "개별 위원들의 시각을 비롯한 다양한 요인들이 개별 사업에 영향을 미칠 수 있다"고 전망했다.

'정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’(국토교통부 행정규칙)에 따르면 수도권 과밀 억제권역에선 재건축 시 임대주택을 포함한 '전용면적 85㎡ 이하 주택'이 전체 공급 가구의 60% 이상으로 건설돼야 한다.


하지만 △신축 아파트 전용면적 총합이 기존 주택 대비 130% 이내 △'조합원 이외의 자에게 분양하는 주택'(일반 분양분)이 모두 전용 85㎡ 이하인 경우는 해당 규정에서 제외된다. 서울에선 해당 예외 기준들을 충족하면서 임대주택 인센티브를 포기하면 1대1 재건축이 가능하다.

'현대아파트'(1~7차, 10·13·14차) 및 '현대빌라트' '대림빌라트' 등 총 4065가구 규모 노후 단지로 구성된 '압구정특별계획3구역'에서는 1대1 재건축에 나선 '재건축정비사업 조합설립 추진위원회'에 대한 설립 동의율이 53%에 달했다.

'은마아파트'에서는 법정 대표기구인 '은마아파트 주택재건축 정비사업 조합설립 추진위원회' 구상과 달리 4424가구인 기존 가구를 그대로 유지하는 재건축을 주장하는 주민들이 나타났다. 이에 추진위원회 회의에서 시공사(삼성물산·GS건설 컨소시엄)가 참여해 주민 의문에 답하는 시간을 가졌다.

정비업계 관계자는 "부득이한 사유 없이 대규모 아파트 단지에서 임대주택 없는 재건축에 나설 경우 도계위 위원들을 불필요하게 자극할 수 있다"고 예상했다.