[MT리포트]"부동산 자산 더 늘려"…강남 꼬마빌딩+재건축 투톱 전략

[실버VVIP 투자 엿보기③]정부 부동산 규제 강화 불구, 수익형 상품 수요 여전해

정부가 '강남'에 대한 부동산 규제를 강화하고 있지만 실버 VVIP(Very Very Important Person·극소수 상류층)들의 '강남' 사랑은 커져만 간다. 정부 규제에도 계속 가격이 뛰는 강남 재건축 아파트를 보유하면서 강남에 위치한 매매가 50억원 안팎의 꼬마빌딩을 계속해서 사들이고 있다.

25일 실버 VVIP들을 상대하는 금융기관 소속 부동산 전문가들의 말을 종합하면 이들이 선호하는 부동산은 '강남 꼬마빌딩'과 '강남 아파트'로 정리된다.

'꼬마빌딩'은 통상 30-50억원 가격대의 상가 건물을 말한다. 매매가가 50억원 안팎이면 월 1500만원에서 월 2000만원의 임대수익을 올릴 수 있다.

100억원 이상을 보유한 자산가들은 30억원대 꼬마빌딩 여러 채를 보유하는데 대한 선호도가 높다. 리스크 분산 효과가 있고 시세 차익을 생각하지 않더라도 임대 수익만 수익률이 연 3%~4%로 은행이자보다 훨씬 낫기 때문이다.

지난해부터 강남 재건축과 주택 시장에 대한 규제가 강화되면서 꼬마빌딩과 같은 '수익형 상품'에 대한 실버VVIP의 수요가 더욱 커지고 있다. 강남 아파트 가격이 급등하자 아파트를 팔고 꼬마빌딩으로 갈아타는 수요도 생겨나고 있다.

김윤수 빌사남 대표는 "서울 강남에서 50억원 안팎의 꼬마빌딩은 정말 너무 귀하다"며 "사겠다는 고객은 많은데 물건을 찾기가 어려운 상황"이라고 말했다.

가격 상승도 가파르다. 국토교통부에 신고된 사례를 보면 2015년 58억5000만원에 거래된 한 논현동 건물은 신축이나 리모델링을 하지 않고도 2년 새 21억5000만원이 오른 80억원에 매각됐다. 논현동 32억원 건물도 2년 만에 11억6000만원이 올라 지난해 43억6000만원에 팔렸다.


상가는 상속보다 세금 부담이 덜해 증여를 통한 세(稅)테크 목적으로도 실버 VVIP들에게 인기다. 증여 대상자가 취득한 부분에 대해서만 세금이 매겨지고 시세의 70% 안팎 수준인 기준시가를 과세표준으로 삼아 절세 효과가 크기 때문이다.

실버 VVIP들이 보유하고 있는 자산 중 부동산 비중은 60%~70%로 추정되는데, 최근 부동산 비중을 늘리려는 고객들이 적지 않다고 한다. 최근 3년간 가파른 부동산 가격 상승을 목격했기 때문이다. 대출 등 각종 규제가 강화됐지만 오히려 자금력이 뒷받침되는 실버 VVIP들에게 매수 기회인 셈이다.

오는 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 적용되지만 실버 VVIP들이 느끼는 부담감은 크지 않다. 오히려 여유로운 생활을 위해 경기도 용인 등으로 갔던 실버 VVIP들이 거주하던 집을 처분하고 다시 강남 입성을 노리고 있다.

80세를 바라보는 실버 VVIP 한 명은 압구정에 있는 아파트를 판 돈으로 반포에 신축 아파트를 매입해 월세를 받는 등 '강남'에서 '강남'으로 갈아탔다.

실버 VVIP들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해주는 한 전문가는 "은퇴 이후에도 부동산 비중을 높이고 계속 투자처를 발굴하는 경향이 크다"며 "강남 재건축 아파트는 장기 투자로 생각하는 경우가 많다"고 했다. 그는 "강남 아파트는 향후 가격 상승에 대한 기대감이 크고 증여나 상속을 위해서도 세금 측면에서 현금 자산보다 유리하기 때문"이라고 설명했다.

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