강남4구 재건축, 조합원 1인당 '초과이익 4.4억원' 환수

국토부 시뮬레이션 결과…최고 평균 8억4000만원 납부하는 단지도

국토교통부가 서울 20개 재건축 단지를 대산으로 시뮬레이션 한 재건축초과이익환수 부담금. /자료제공=국토교통부

서울 강남4구 재건축 조합원 1인당 평균 초과이익 환수금이 4억4000만원에 달할 것이란 전망이 나왔다. 1인당 평균 8억4000만원까지 부과되는 아파트 단지도 있었다. 미실현 이익에 대한 세금 부과로 논란이 커질 것으로 예상된다.

21일 국토교통부가 서울의 주요 재건축 아파트 20개 단지를 대상으로 재건축 초과이익환수 부담금(이하 부담금) 시뮬레이션을 해 본 결과 조합원 1인당 평균 3억7000만원 정도의 부담금을 내야하는 것으로 나왔다.

강남4구(강남·서초·송파·강동)의 15개 재건축 단지의 부담금은 조합원 1인당 평균 4억4000만원으로 계산됐다. 단지별로 1인당 평균 부담금이 최고 8억4000만원에 달하는 곳도 있었다. 부담금 계산 공식에 따라 집값이 계속 오를 경우 부담금은 시뮬레이션 한 것보다 더 늘어난다.

초과이익환수제란 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 재건축부담금으로 내도록 한 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 2009년 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 지난해말까지 시행이 유예됐다.

초과이익환수제가 올해부터 다시 적용되면서 사업시행인가를 받은 조합은 3개월 이내에 재건축 부담금 예정액을 산정하기 위한 기초 자료를 관할 시·군·구에 제출해야 한다.

부담금 예상액은 오는 5월부터 각 조합에 통지된다. 조합은 통지받은 부담금을 반영해 관리처분계획을 수립해야 한다. 징수한 재건축 부담금은 광역·기초 지방자치단체의 도시정비기금에 포함돼 해당 지자체의 주거환경개선사업 등에 활용될 예정이다.

1인당 수 억원에 달하는 부담금이 부과될 것으로 조사되면서 재건축 조합들의 강력한 반발이 예상된다. 특히 법에서 정한 초과이익이 아직 실현되지 않은 이익이라는 점에서 과세형평성이나 재산권 침해 논란은 지속될 것으로 보인다.


초과이익을 계산하는 방식은 재건축 종료시점의 주택가액(공시가격)에서 개시시점의 주택가액, 개발비용(공사비 등), 정상주택가격상승분 총액을 빼 산정한다. 초과이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과할 때부터 부담금이 부과된다.

문제는 재건축이 끝난 시점에서 주택을 팔지 않고 갖고 있는 상황임에도 불구, 집값 상승분에 대해 세금을 매긴다는 것이다. 이미 재산세나 종합부동산세(종부세) 등 보유 부동산 관련 세금을 납부하고 있는데, 추가적인 세금이 부과되는 셈이다. 게다가 그 액수도 1인당 최대 수 억원에 달할 것으로 예상 돼 조세 저항이 심화할 것이란 전망이다.

한 시장 전문가는 "재건축 부담금을 낮추기 위해 일반분양가를 낮게 책정하다보면 사업성이 떨어져 재건축 추진이 더 늦어질 수 있다"며 "여러 조합에서 소송 등 대응에 나설 가능성이 높다"고 말했다.